近日，立丹行机构·厦门公司发布2012年厦门房地产年度市场热点报告，2012，厦门全市住宅成交量从1月份成交9万m2冰点一路高歌猛进，开发商“降价”换得刚需“转身”，创下全年住宅销量453万m2历史新高；岛内商住“零”供应，预示着未来岛外将在住宅市场中扮演越来越重要的角色，而岛内住宅将愈发稀缺而高端；地铁获批即将动工，厦门楼市版图正在向外延展。

　　在这样的背景下，厦门楼市价格未来3-5年将形成“5321”格局，即岛内核心地段豪宅销售价格5万元/m2，普通住宅3万元/m2，岛外配套完善、交通便利、资源型楼盘销售价格在2万元/m2左右，其他住宅价格在1万元/m2左右。

　　□早报记者 王庸政

　　2012：岛内进入二手房交易时代

　　2012年厦门楼市经历量价先抑后扬的过程，从“以价换量”到量价“止跌反弹”。2012年全市住宅均价13300元/㎡，环比2011年价格水平下跌3%。

　　分区域看，各区全年均价除思明、海沧外，其他四区均小幅上涨；下半年价格全面回升，涨幅8%-22%，涨幅最高为海沧区，达22%。全年水平看，除思明、海沧两区价格小幅下跌，其它区均小幅上涨，思明区因受上半年降价潮影响，全年成交均价环比下跌5%。 

　　从一二手房来看，我们可以发现，岛内已经进入二手房交易时代。2012年一二手住宅市场均表现火热，成交量均有大幅提升，二者合计交易量达673万㎡，市场需求巨大。 从近三年来岛内商品住宅和二手住宅成交量对比图可以看出，7成左右的二手住宅成交量来自岛内。 连续三年以来（2010-2012），岛内二手房销量均大于一手房销量，近三年来岛内二手住宅总销量为商品住宅销量的1.6倍，可见岛内二手住宅需求量巨大，随着岛内可开发土地资源的萎缩，一手房供应有限，岛内已进入二手房交易时代，新房以去库存和少量新增供应量为主。

　　2013：岛外将步入商业发展时代

　　走过非凡的2012年，2013年给人更多的期许。立丹行认为，2013年宏观调控将持续深化，房产税将扩大试点城市，而面对市场变化，政府也可能随时出台新政以确保房地产市场健康稳定发展；在此背景下，厦门城市格局将逐步走向岛内核心区都市化，岛外城市化、城镇化进程；厦门楼市将形成“28”与“5321”格局；岛外综合体项目将在2013年陆续上市，意味着岛外将步入商业发展时代。

　　十八大提出2020年中国城镇化率将超过60%，而厦门城镇化率已超80%，未来厦门城市格局将朝着都市化（岛内）、城市化（岛外新城）、城镇化（岛外新农村）三个层次发展。岛内将肩负着商务商贸功能，往都市化方向发展；而岛外四大新城崛起，将形成多个新的城市中心；岛外周边村镇则进入城镇化的发展。厦门城市格局因发展历程和功能不同，逐步走向岛内核心区都市化，岛外城市化、城镇化进程。

　　与之相对应，厦门住宅市场岛内外销量比例将形成“2:8”格局，由于岛内土地稀缺性，岛外新城生活配套建设完善，轨道交通使用，价格未来3-5年将形成“5321”格局，即岛内核心地段豪宅销售价格5万元/㎡，普通住宅3万元/㎡，岛外配套完善、交通便利、资源型楼盘销售价格在2万元/㎡左右，其他住宅价格在1万元/㎡左右。

　　地铁开建，未来厦漳泉城际轨道交通规划，使厦门楼市版图在加速扩大，范围向外延展；2011年湖里万达广场开业，厦门开启综合体时代。目前，岛内综合体布局主要以优化提升为主，岛外以带动新区开发为主，规模上从原先的小型商业为主的综合体项目逐渐的转变为集酒店、办公、商业、住宅等为一体的综合性项目。综合体作为新兴物业，在自身发展的同时也带动着周边项目的发展，最终提升整个片区的区域价值。纵观近三年综合体用地出让，岛外综合体项目将在2013年陆续上市，这也意味着岛外将步入商业发展时代。

   （海西地产网　 陈诚辑）