2012年的厦门楼市，从年初成交谷底到年末的成交“飘红”，可谓一年光景两重天。正如业界所调侃的那样，2012年世界末日没来，楼市新调控政策没出，房地产市场倒是进入了暖冬。从成交“金三银四”、“红五月”到“金九银十”再到“暖冬”，热度延续至今。而随着价格上涨预期再起，开春买不买房、价格还能否有大的涨幅，开始成为购房者最为关心的事情。本期从成交、价格、城市建设、楼市政策等角度回顾2012年厦门楼市，以期让更多即将置业的购房者看清楼市运行轨迹，从而在来年置业时得出更精准的判断。

关键词之成交：成交新高 年末逆袭供应齐推

立丹行地产机构数据显示，至2012年12月24日，厦门全市住宅成交面积448万平方米，已经超越近年的历史纪录（2009年，391.84万㎡），2012年的住宅销售已确定再创新高。

从年初破冰到年中“量价齐升”，再到如今的平稳走势，2012年厦门楼市经历了大反转。特别是进入第二季度，厦门楼市开始呈现“一路飘红”，楼市成交“红五月”态势带动更多购房者积极入市，至6月份，厦门全市住宅成交“飙升”至5342套，成为厦门史上最高月成交纪录。紧接着，原本传统淡季的楼市同样出现火热购房场景，“日光盘”成为不少楼盘销售的状态。进入“金九银十”楼市住宅成交同样喜人，即便在当时十月份下半个月市场总体陷入短暂停顿观望的情况下，两个月成交仍累计达7905套，较去年同期9~10月份成交的5302套多了2603套，涨幅49.09%。进入11月，市场购房信心进一步恢复，刚需和改善型客群全面入市，推高了房企卖房信心，楼市量价齐升形成，厦门楼市整年成交量创新高已经毫无悬念。

值得一提的是，进入12月，在当前楼市政策企稳预期下，在价格看涨的预期情况下，形成了不少购房者持续跟风进场的局面。借势市场回暖态势，更多的房企更是加大推盘力度，希望抢得客源。开盘促销热闹场景再现，“购房送5吨汽油、金条等豪礼”、“购房送车位、游欧洲”等优惠频现，12月15日~23日短时间内更集结了10个楼盘入市，一举打破之前推盘循序渐进的局面。多盘热闹入市，更加助推了购房者的买房热情，12月楼市成交有望再创新高。

关键词之房价：月月小涨 楼市价格稳中有升

去年年底，源昌君悦山率先调整价格，打响厦门调价第一枪。随后的2012年第一季度，以源昌君悦山、禹洲中央海岸、招商海德公园为代表的众多楼盘纷纷采取“以价换量”策略，促成了楼市三月之后的首波成交回暖。到了下半年，一些之前降价的楼盘或减少优惠，或回调价格，楼市价格月月小涨局面开始形成。随后，在经历了十月底的短暂的市场观望停顿之后，不少开发商开始改变销售策略，个别楼盘甚至采取小步快涨的价格策略，厦门全市价涨局面已经形成。数据显示，至12月24日，厦门全市住宅均价每平方米13288元，其中，岛内均价每平方米达22423元，岛外均价每平方米9964元。与年初相比，房价已经实现全面回调。

以禹洲中央海岸为例，该项目一期价格开盘每平方米6888元起，如今项目均价已经达到每平方米近13000元。禹洲尊海五月份热销时价格每平方米约10000元，如今项目均价每平方米已达15000元。住宅莲花新城1月份均价为10000元/平方米，8月份11000元/平方米，而近期的二期产品均价达到了12500元/平方米。

月月小涨的楼盘比比皆是。不少楼盘甚至涨幅每平方米超过4000元。在整体市场回暖态势下，二手房价格同样出现持续涨幅的现状。据悉，11月厦门二手房均价为17577元/平方米，对比10月上涨5%。这与年初相比，简直是另一番景象。

从上半年的“以价换量”到下半年的“趁势提价”再到第四季购房者追涨置业，房价正式进入上行通道，月月小涨局面或将持续。

关键词之政策：限购持续 差别信贷扶持刚需

限购、降息、住房公积金、首套房贷率、住房信息联网等，这些关键词所代表的政策让今年的楼市跌宕起伏。回顾2012年，限制投机需求，执行差别化信贷政策成为主线，扶持刚需置业成为政策执行大致方向。

限购继续：2011年12月31日，厦门市人民政府办公厅下发《关于继续执行住房限购政策的通知》，明确厦门2012年继续施行住房限购政策。2012年12月25日，住建部重申，2013年，将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，并继续推进城镇个人住房信息系统的建设。

住房公积金调整：2012年1月下旬，厦门提高了住房公积金贷款额度，而从12月1日起，厦门公积金政策再调整，支持父母子女首次购房。同时，住房公积金缴存期限的规定调整为“申请贷款时前12个月内正常缴存住房公积金满6个月（不含补缴）”

两次降息：中国人民银行决定，自2012年6月8日起存款基准利率下调0.25个百分点。随后，2012年7月6日起存款基准利率再下调0.25个百分点，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

厦门二手房计税评估：7月1日起，厦门二手房实行计税评估，有助于规避以往以“阴阳合同”交易避税逃税的现象。据悉，二手房评估价将每年更新一次。

住房信息联网：截至6月30日，完成个人住房信息系统联网的城市已经超过了40个，厦门位列其中。目前完成的城市住房信息数据库联网，可在技术上实现其对“住房市场的监测分析”。

关键词之城建：重大城建落实 拓延置业视野

2012年，对于厦门的城市规划建设来说，绝对是意义非凡的一年。这一年，城市轨道交通、厦漳泉城际轨道交通、海沧海底隧道等重大公建配套陆续上马，这些城市建设的利好信号，推动厦门人居与楼市向着越来越好的方向发展。

厦门城市轨道交通：今年9月5日，《厦门市城市轨道交通近期建设规划（2011-2020）年》获批，至2020年厦门市将建成1、2、3号线一期工程3条线，1号线一期将于2016年建成通车。随着轨道交通获批，不少沿线楼盘受到购房者热捧。

厦漳泉同城化总体规划：今年10月，《厦漳泉大都市区同城化总体规划》出炉。并提出了同城化的发展目标：至2015年，初步实现同城化；至2020年，基本实现同城化。

厦漳泉城际轨道交通：备受厦漳泉三地市民关注的城际轨道交通，将有望在三年内开建，而厦门段的规划图也在2012年9月7日曝光。

厦漳跨海大桥：厦漳跨海大桥即将全线贯通，并于明年5月全面建成通车，正式运营。届时，从厦门市区到漳州港区时间将缩短为30分钟。

龙厦铁路：今年6月底，龙厦动车正式开通，厦门、漳州和龙岩三地形成1小时生活圈，龙厦“双城”生活形成，更是催热了2012年龙岩置业厦门潮。

海沧海底隧道：厦门第二西通道“海沧海底隧道”今年8月16日正式开工，起于海沧吴冠采石场，与规划的厦门第二东通道（未来5年将重点实施建设）连接。

软件园三期：厦门软件园三期起步区6幢研发楼将在年底前陆续全部封顶，并于明年6月交付使用。软件园三期即将投用，加速了集美新城发展，也吸引了众多品牌房企争相进驻集美。

关键词之板块：新兴板块崛起 成刚需置业风向

随着岛内外一体化的加速推进，近两年岛内外销量比基本为3:7格局，未来将朝着2:8格局发展。岛外新城建设如火如荼，除了成熟区域成刚需置业热土外，岛外集美北站片区、海沧马銮湾片区和翔安南部新城这三大新兴板块吸引了众多眼球。

海沧马銮湾区崛起：继海沧新城之后，同样被定位为厦门城市副中心的马銮湾新城备受关注。高起点、高规划的马銮湾区域，其北、中、南工业区形成产业效应，而马銮湾畔的自然景观也成为厦门为数不多的人居宝地，形成独有的产业、环境双发展的示范区。目前，禹洲、万科、海投知名开发商齐聚，推动马銮湾板块崛起。

集美北站厚积薄发：厦门北站片区未来将建成集高速公路、高速铁路、长途客运、快速轨道公交等一体化的交通枢纽，成为厦门岛外门户中心。作为集美北站首个精装住宅中骏四季阳光，三次开盘均“日光”某种程度上彰显着集美北站价值的备受认可，随着区域住宅项目的推出，片区步入实质性发展。

翔安南部新城发力：翔安南部新城是距厦门本岛最近，规划定位为集高尚商住、文化教育、休闲旅游、金融商务、产业研发、总部经济、港口物流、行政办公、枢纽配套于一体现代化生态型滨海新城。今年由泰禾集团竞得楼面价5600元/㎡的翔安南部地块创下区域楼面价最高，则侧面反映了房企对区域潜力的看好，一个新兴的板块正在迅速崛起。

（海西地产网　 陈诚辑）