核心提示：

进入12月，年底冲量大战全面打响。12月5日，万达广场首推50套5900~6500元/㎡特惠房，冲量规模撼动东部板块。随着最具市场号召力的品牌地产加入促销阵营，年底冲量大战正式全面开打。

在老盘项目进行大力度抢收的同时，酝酿出货的10多个新盘项目，也正集中进入蓄客阶段。新盘谋划出货的时间未定，但摆在眼前的定价问题，此时却显得异常棘手。对于当下只能调低的预售价格政策来说，新盘的定价策略，将直接影响开盘销售，乃至后续业绩问题。

东部大盘

出现低价抢量现象

12月是开发商回笼资金的一个节点，“押宝”抢量成为不得已而为之的营销策略。对年底价格市场的期待，是购房者选择在这一时机入市的重要原因。对于购房者来说，在这个时间点买房，也往往能淘到物美价廉的好房。正是这样的心理预期，促动了供求市场达到博弈的平衡，本月楼市有望呈现供需两旺的形势。

12月5日，碧湖万达广场高调打出头版特惠广告，推出中央华城繁华里I期50套特惠房，户型面积88~126平方米，售价5900~6500元/㎡。今年10月正式开业的万达广场，无论从公司品牌，还是项目体量上，在市场上都具有主导型的发言权。一石激起千层浪，随着漳州最具品牌影响力的楼盘加入促销阵营，楼市冲量大战全面打响。

“万达广场的售价，对周边楼盘的价格有着直接影响。”行业人士透露，一旦万达广场正式以价换量，对整个东部板块乃至整个漳州市场，影响都将是立竿见影的。从目前万达周边楼盘的销售价格来看，各盘之间的差异较大，其中融都·新界6600元/㎡起价，天利仁和三期参考均价约7600元/㎡，明发商业广场少量住宅在售参考均价在6500元/㎡左右，福晟钱隆学府、福隆城参考均价5500元/㎡。单就万达一个项目，就可能对周边近10个楼盘起到较为明显的价格牵制作用。

除万达广场外，市中心江景老盘项目江滨双玺，提前加入海都助购的7盘，均在年底展开冲量大战。“市场很容易形成一个漏斗，在房源条件相差不大的情况下，不少客源会流向低价盘。”行业人士透露，价格是同行竞争中最为敏感的手段。尽管各盘在产品的定位上会有差别，但都逃不过价格杠杆的作用。如果同一区域板块内有楼盘低开跑量，就会促使周边楼盘不得不相应地进行价格调整。

新盘加快蓄客

开发商坦言定价难

进入12月份，老盘集结跑量，新盘蓄客浪潮再次涌动。10多个新盘集结，除两三个将在本月中下旬开售外，其余或将“抢档”明年的元旦市场。

价格杠杆的作用，对于新盘定价的影响尤为显著。眼下，各区域板块的老盘项目，均有不少楼盘在跑量清仓，由于剩余户型面积大、楼层高等原因，促销价格普遍低于开售高峰时的均价。这些进行清售的老盘项目，使得周边新盘的定价难题显得尤其突出。

以漳华路即将开售的新盘项目为例，刚刚公开了营销中心的民兴北郡，位于漳华路与新华北路交汇处，是难得的老城区中心新盘项目，由于明年中心城区的盘量较少，因而民兴北郡自然成为明年老城区中心的焦点楼盘。

尽管项目地段优势明显，且产品定位路线清晰，户型结构也是市场稀缺，但是民兴北郡却不得不面对定价难的尴尬。与之仅一路之隔的华元臻品，目前正在抛量的大户型产品，在售参考价6300~6800多元/㎡。同一条路上不到千米的上市公司大盘信和·御龙天下，今年9月首次开售，目前售价在7200~7800元/㎡左右。同一条路上再往东一些的四季园著在售价格在6000~6500元/㎡左右。

“开高是争取利润，开低是为了争取客户。怎么将这个尺度把握得刚刚好，非常有难度。”一地产营销总监坦言，一个项目留给购房者的两个主要的印象，定位一个，定价是另一个。

“首开房源定价非常关键。一旦首开卖得不理想，不但影响购房者的信心，也将影响后续产品的工程进度。”行业人士告诉记者，其实有不少项目首开失利，对后续产品的销售造成了很大的影响。尤其目前的预售政策，要求开发商的定价只能调低，不能随便涨价，更增加了定价的难度。

□特别观察

住宅差异化竞争趋显著

观察年底供需市场，供应量仍在高位徘徊。而在选择性多、优惠力度加大等刺激之下，年底购房者入市意愿增强。但对同行来说，一旦有老盘项目出于冲量的需要低价抢量，周边新盘项目就会随时感到“受不了”。

这促使新盘的定价更为务实。市场上有不少成功案例，也有不少失败的案例。“要想开得好，定价是关键。产品定位和目标客群是决定定价的两大根本因素。”行业人士坦言，期望值过高或者过低，都不利于拿捏合理的定价。

有鉴于老盘推盘影响，大部分新盘开售或将推迟到明年初。中天置业总经理郑诗德认为，年底释放一波购买力在预料之中，这波跑量的房源将以中大户型为主。目前，大部分老盘项目握在手里的库存量，都以中大户型为主，加入促销跑量的大部分楼盘，中小户型已经基本清空。

“价格市场充分竞争，会将差异化充分呈现出来。”福晟集团漳州古雷区域总经理陈建彪认为，明年住宅市场的差异化竞争趋势会更加显著，特别是中高端项目及刚需盘的推售，价格竞争将更加明显，并大大刺激市场潜力的释放。

【城西板块】

正得·格林兰庭：12月中旬开售

位于江滨路与金峰路交汇处，“正得·格林兰庭”11#楼将于12月中旬开盘，折算价4600元/㎡起。3000元办理VIP卡加入“兰庭会”，可享多重优惠：持卡除可享受总房价9.8折优惠折扣外，还可享受开盘当天其他优惠活动。11#楼共有房源134套，户型涵盖88~125㎡的两房和三房。

夏商书香名苑：3栋房源明年初推售

位于漳州市金峰北路西侧、大学路北侧，由夏商集团在漳州开发的第三个楼盘，首批房源1#、3#、5#楼户型涵盖77~130㎡二至四房，位于城西大学区域周边，产品户型设计亮点突出，77㎡、89㎡可做小两房、小三房。目前“夏商会”会员招募中。

永鸿国际城：17号楼王12月初开盘

位于胜利西路和金峰北路交汇处，永鸿国际城17号楼王预计12月初开盘，目前存1万送3万，加入永鸿国际会还可再享1%折让。作为二期压轴产品，17号楼总高18层，一梯两户，为稀有纯板式127平方米三房设计，可改阔绰四房设计。

【老城板块】

信和·御龙天下：小户型年底加推

位于漳华路与丹霞路交汇处，1#楼将于近期加推，主打62~98㎡小户型。“老带新”优惠活动启动，凡老业主成功推荐亲朋好友成为信和·御龙天下1#楼业主，即有机会赢得双人尊崇香港游等惊喜好礼。

民兴北郡：酒店式公寓年底推出

位于漳华路与新华北路交汇处，民兴北郡一期首推1#楼为酒店式公寓，户型面积42㎡左右。2~6号楼为13层~22层的小高层，户型面积有100㎡小三房、110~120㎡左右三房，户型均为错层设计，有入户阳台。

四季园著：9~11#楼16日开盘

位于漳华中路与九龙大道交汇处，荣成·四季园著项目三期9~11#楼将于12月16日开盘。9~11#楼共有各类房源175套，户型主推96㎡三房、125㎡四房、墅级146㎡复式产品。意向客户缴纳预约金10000元，即可享5000元预约优惠。

【东部板块】

融信·澜园：5#湖景楼王预约

位于水仙大街中级法院正对面，融信·澜园5#湖景楼王168套预售。120~160㎡世界级豪宅压轴登场，预约享最高优惠4万。继11月25日4#楼开盘1小时狂销85%后，融信·澜园产品持续热销，现应市提前推出备受期盼压轴楼王——5#观湖楼王。主力户型：125㎡尊贵大三房、160㎡奢华大四房。

蓝湾国际：二期预计元旦推出

蓝湾国际地处蓝田开发区内，毗邻规划新建的行政中心区及蓝田实小，紧邻西干道，衔接漳华路。中科蓝湾国际二期4#、7#、8#接受预约，共200多套房源，以74~89㎡两房、102~110㎡三房为主。首付6万起，74~115平方米一房变两房，两房变三房，赠送约12%面积。预计将于明年元旦推出。

天利仁和：加推200套新房源

天利仁和三期地处东部核心，位于水仙大街北侧近临浦头港，近期加推44~46#楼，共有房源近200套，主力户型为92㎡小三房和141㎡大三房。此前已开盘的47#、48#户型均为80~90㎡的两房，均价约7800元/㎡，现一次性付款可享9.7折优惠，按揭则享9.9折优惠。

天隆名邸：6#楼启动内部认购

6#楼共有房源123套，户型面积涵盖86~113两房、三房，现已启动内部认购。目前，凡购买“天隆名邸”(1#、2#、5#、6#楼)15层及15层以上房源的客户均有机会参与“买房抽奔驰”活动。

中骏·蓝湾香郡：12月尾盘集中开售

中骏·蓝湾香郡二期样板房施工中，农历春节前将正式面市。一套为80㎡两房，一套为127㎡三房。一期尾盘20多套，正在预约中，12月份将集中开盘，户型均为90㎡左右的两房，目前预约可享受交1万元抵5万元的优惠。

（海西地产网　 陈诚辑）