近日，漳州市第三季度城市综合体建设竞赛推进会上，漳州市住房与城乡建设局局长陈福州通报了漳州市今年城市综合体竞赛项目的总体进展情况。15个项目当中，有13个项目在建，另有长泰、台商投资区等2个项目未开工。
大型城市综合体，这个与地方产业和市民消费息息相关的地产开发模式，正在演绎“漳州”速度。截至7月底，漳州全市城市综合体竞赛项目累计完成投资39亿元，占年度计划127.12%，超时序进度比例达68.82%。
今年，漳州绘制了“田园都市 生态之城”的发展蓝图，将建设独具特色的生态之城、文化之城、高效之城和宜居之城。大型城市综合体在速度之外，如何探索特色发展之路，引发各方关注。
城市综合体 上演“漳州速度”
伴随着漳州最大的城市综合体——碧湖万达广场进入开业倒计时阶段，明发商业广场进入全面招商阶段，大型城市综合体的加速推进，正在刷新漳州城市化进程的历史。
作为漳州市区引进的最大的两大城市综合体项目，从开工奠基到招商开业，所经历的时间，万达从2011年1月26日开工奠基，到2012年10月26日将满场开业，用了不到2年的时间。明发商业广场从2009年7月8日奠基，将于明年年初开业，也只用了3年多时间。对于漳州人来说，大型城市综合体从无到有，从有到多，其高速发展的轨迹，也不过只在这两三年时间内。
今年对于漳州来说，是城市综合体爆发性增长的一年。大量大型城市综合体项目的成长路径，开始从市区蔓延至县城乃至乡镇地区。今年漳州全市计划建设城市综合体项目15个，覆盖了漳州市的每个县（市、区），其中，新建项目11个，续建项目4个，总投资158.98亿元，年度计划投资27.4亿元。
从开发建设的速度来看，新建城市综合体尽管进展并不均衡，但几个县市开发建设进程很快。截至7月底，东山县、龙海市、漳浦县、华安县、南靖县均超额完成年度投资计划比例。东山县、龙文区、古雷开发区、南靖县、漳浦县完成年度投资额分别为9.41亿元、4.66亿元、3.85亿元、2.96亿元、2.75亿元，居于全市前五位，进展较其他几个县（市、区）迅速。全市城市综合体竞赛项目完成投资比例居全市“十大竞赛”第二位，比5月份上升了两位。
“造城”运动 商业体探索发展共赢
新型的城市综合体项目门类众多，从最初的“明星脸”到现在的“大众脸”，城市综合体如今已经随处可见。尽管花样繁多，但其最根本的几项核心功能则一直在被复制。在外界看来，城市综合体事实上相当于“造城”运动，由于大型城市综合体所具备的“造城”属性，它的功能在区域板块内占据举足轻重的地位。
“城中之城”聚集商务、生活、休闲、娱乐等复合的城市功能，是城市综合体具备生命力的核心要素。所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通（车站、枢纽）城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，促进城市人流、物流聚集和城市面貌的改善。
在万达、明发进驻漳州之前，漳州事实上还没有真正意义上的城市综合体项目。以单体商业+学区房+住宅的模式开发的冠成国际，算得上漳州较早的城市综合体模式。万达、明发商业广场进驻后，两者都以大体量的城市综合体著称。万达广场进行城市综合体运营发展较早，它发展到第六代的订单式商业运营模式，拥有长期而稳定的战略合作伙伴，加上万达采取土地增值、区域增值的城市运营模式，与各地政府发展的需求高度吻合，从而备受政府认可。
探索多方共赢的综合体发展模式被广泛应用。目前，漳州市区的几大城市综合体项目，都显著具备多方共赢的开发特征。除了万达、明发这样的商业地产之外，其他的特色商业地产还包含海峡农博汇这样的农业综合体项目，以及今年才刚刚进驻漳州的联想科技城、联东U谷等产业地产项目。不论是商业、产业，或者其他的业态组成，大型城市综合体所要造就的必然是一个具备高效复合的生产、生活聚集区。
大型城市综合体的升级换代，一方面源于地产开发企业另辟蹊径的开发模式，另一方面也与地方政府的发展路径相互契合。尽管项目的切入点有所不同，但是大型城市综合体所面向的市场，必然要与城市发展的水平相契合。
综合开发运营 将步入大考
作为介于住宅和商业之间的一条路，城市综合体通过产品结构，实现了在楼市波动中，长期收益和短期回报之间的平衡。而漳州城市化进程的发展需要，刚需住宅行业所推动的购买力，无疑会提供助力。
业内人士分析指出，未来几年漳州城市各县区兴建的城市综合体，将不但满足购物、休闲、办公等需求，还将向复合型产业聚集园区迈进，市区大型城市综合体项目将不下10个。城中之城不但能够满足市民购物休闲娱乐生活的需求，也将为漳州城市经济的持续发展提供持久的动力。
从目前在漳州落地的城市综合体类型来看，市区综合体项目的主要构成有万达、明发两大商业地产综合体，联想科技城、联东U谷两大产业地产综合体，以及郭坑旅游地产的综合体项目。正在洽谈的还包括大洋百货、台湾蓝天集团百脑汇、SM广场等城市综合体项目。在各县市，城市综合体涵盖了星级酒店、别墅会所、旅游度假、商务影视中心、物流城、保障性住房等多种业态功能。
今年，漳州城市规划绘制了“田园都市 生态之城”的发展蓝图，将建设独具特色的生态之城、文化之城、高效之城和宜居之城。致力于打造各县（市、区）的地标性建筑，大型城市综合体无疑将在新城市规划当中扮演重要角色。规划编制高起点、有特色将只是基本要求。
未来，随着这些综合体入市，“综合体”们将真正正面对决，那时对于企业开发和运营能力的大考才真正开始。开发和运营、销售和管理、住宅和酒店、写字楼和购物中心，无一不是隔行如隔山。高手如云中若要胜出，要使出什么样的秘器各有心思，但显然修多一手独门秘笈也很有必要。由此来看，谋求差异化布局将是未来城市综合体发展的关键。
（海西地产网 陈诚辑）
