市区保障房项目惠民花园二期建设基本完成，即将交付使用。

保障性安居工程建设是一项重大的民生工程，一直以来备受关注。为不断完善住房保障体系，加快推进保障性安居工程建设，日前，漳州市人民政府下发《关于印发漳州市区公共租赁住房管理暂行办法的通知》、《关于印发漳州市区限价商品房管理暂行办法的通知》、《关于印发漳州市区保障性住房回购和上市交易管理暂行办法的通知》。三项《通知》分别对市区公租房、限价房等保障性安居工程的申请对象、准入条件、审核事项、办理程序等相关事宜，以及保障房回购和上市交易作出了明确规定。施行时间自2012年7月1日起，暂行期为两年。

公租房租金为市场价一半

公共租赁住房，是指以政府为主导，提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量等各类主体投资建设，限定套型住房面积和条件，以低于市场水平的优惠租赁价格，面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工供应的保障性住房。

本次暂行办法，对申请公共租赁住房的准入管理做出了明确规定。首先，同时具备下列条件的家庭可以申请公共租赁住房：（一）具有市区城镇常住居民户口；（二）低于公布的中等偏下家庭收入（财产）标准（具体由市民政局按年度报市政府批准后确定）；（三）无房户或家庭成员人均住房建筑面积低于17平方米。其次，具备以下条件之一的个人（指未婚或离婚但婚生子女归属对方抚养的个人），可以申请公共租赁住房：（一）男满30周岁、女满28周岁以上，且同时具备上述三个条件。（二）新就业的大中专以上毕业生，提供所在就业单位证明，且同时具备以下条件的个人：1、具有市区城镇常住居民户口；2、无房。

在价格方面，公共租赁住房租金实行政府定价。公共租赁住房的租金标准综合考虑房屋建设成本、维护费用、社会经济发展水平、市场租赁价格水平等因素，并根据不同地段、不同房屋类别等因素，保障控制面积标准以内的，按同区域同类住房市场租金50%的比例分类确定，具体由市物价局会同市住建局、市财政局按规定确定公布。租金标准实行动态调整，原则上按年度进行调整，未作调整的，按原租金标准执行。

限价房面积控制在90平方米左右

限价商品住房是指政府采取“招拍挂”方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业以竞房价、竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的商品住房。其中，限价商品住房套型建筑面积控制在90平方米左右。

通知明确，购房人自缴交该房屋契税之日起5年内不得转让所购限价商品住房。确需转让的，购房人需向市住建局提出申请回购，回购价格由市物价部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；该房屋仍为限价商品住房。

限价商品住房供应对象为市区中等收入住房困难的城镇常住居民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的应符合以下条件：(一)申请家庭应当由具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有市区城镇常住居民户口。单身家庭提出申请的，申请人须男满30周岁、女满28周岁以上（新就业大专及以上毕业生不受此年龄限制，但须提供所在就业单位证明）；（二）符合公布的中等收入（财产）标准（具体由市民政局按年度报市政府批准后确定）；（三）无房或家庭成员人均住房建筑面积低于17平方米。

保障性住房回购装修不予补偿

暂行办法所称保障性住房指经济适用住房和可售廉租住房。购房人拥有该保障性住房的有限产权，自缴交该房屋契税之日起5年内不得上市交易。

根据暂行办法规定，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）下发之前已购买保障性住房的，即2007年8月7日（不含7日）之前，自缴交该房屋契税之日起满五年，购房人可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权，上市交易。土地收益等价款按照购房人申请取得完全产权之日的同地段同类普通商品住房市场指导价（由市契税征收管理部门按年度提供）与原购买保障性住房价格差价的60%收取，具体价款标准由市物价行政主管部门确认。交易税费按规定缴纳。申请政府回购的，回购价格由市物价部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，装修不予补偿。国务院国发〔2007〕24号文件下发之后，即2007年8月7日（含7日，下同）之后购买保障性住房的，除土地收益等价款按80%收取外，其余条件同前款。

此外，缴交该房屋契税之日起不满五年的保障性住房，购房人因须购买其他住房、非居住类房屋以及购房人迁往外地、出国定居或因特殊原因急需资金而申报退房的，保障性住房由政府予以回购。回购价格由市物价部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，装修不予补偿。

业界观点：对商品房市场影响不大

那么，本次新鲜出炉的保障性安居工程新规，是否会对当前房地产市场造成影响呢？业内人士指出，大力发展保障性安居工程，与当前房地产宏观调控中提出的限制投资投机、保证供给、鼓励刚需等细则是一致的。从长期看，保障性住房建设有助于进一步促进楼市供给结构调整，对房地产业理性健康发展也会起到一定的推动作用。

但该业内人士同时指出，加大保障性住房建设力度，并不会对当前房地产市场走势造成过大的影响。例如，本次漳州出台的新规对保障房申请对象和准入管理条件进行了明确而严格的限制，将其申请对象限制为中低收入人群，而市场上多数楼盘的目标定位和潜在客户多为有一定经济实力的购房者，商品房的购买者并不会因此有大幅度的减少。再加上相对于每年市场上大量供给的新货源，保障房所占的比例其实不大。所以，总体上看，保障房建设并不会对房价和成交量造成太大影响。

（海西地产投资网　陈诚辑）