“五一”假日楼市今天在上海展览中心拉开帷幕。此次“五一”房展会面积3.5万平方米，约有250家房地产开发企业和代理商参展。其中包括绿地、保利、三湘股份、复地集团、农工商、中华企等。虽然绿地、保利等大型房企选择参展，但是万科、招商、金地等龙头企业依然缺席。从购房者最关心的优惠促销情况看，折扣广度一定不会小，但折扣力度估计以8－9居多，超过8折的房源将很有限。

折扣力度

超8折房源将非常有限

　　和之前春季房展会一样，“五一”房展会房企会继续放下品牌与形象身段，追求直接成交量与效果。尽管3月以来全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象，但是开发企业资金相对紧张的局面不可能因为短短几周成交量的回暖而改变，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，今年“五一”假日楼市，为了缓解企业资金的压力，会有更多房企追求直接成交量与效果，整体而言今年房企考虑问题会更实在。

　　据主办方介绍，此次的参展商大多以中小型开发商和海外项目为主，将近250个楼盘参展。上海本地楼盘的参展规模并不大，主要参展楼盘可能集中在外围。而外围的刚需盘曾经是上海楼市降价打折的主战场，汉宇地产市场研究部经理付伟认为，本次房展会参展楼盘的折扣力度是值得期待的，预计8－9折优惠的楼盘会非常普遍。不过，从开发商以往的做法看，折扣高的房子往往只针对一些特价房，数量有限，购房者需要注意。再加上近期楼市已有所回暖，所以6折、7折这样的大幅优惠应该很难出现。

　　从近两年的多届房展会能明显看出，虽然能保证足够高的参观人气，但观众层次结构已和楼盘的目标客层距离越来越远。由于调控力度不减，而房展会上打折的力度也往往令人失望，再加上充斥了许多外地盘，房展会上只看不买的人比比皆是。付伟表示，可以预见，房展会本身对于楼盘销售的促进作用有限。

龙头房企

“缩量保价”参展热情不高

　　房企参与房展会的热情往往和推盘热情一致。此次房展会参展热情不高，主要还是因为今年推盘的热情不高。数据显示，截至今年前4个月，全市新房市场新推房源或新上市的新盘数量约为80个，新增供应面积163.8万平米，1.26万套。和去年同期相比，新增供应面积同比减少了48%。这说明，随着过去十数个月楼市成交量持续低位，开发商的库存与资金压力不仅没有减轻，反而还在不断增大。

　　“以价换量”对于个别楼盘销售来说可作权宜之计，但是对大房企经营层面而言只有“缩量保价”，优先稳定资金链才能稳稳过关。目前，大多数房企对于流动资金的使用都非常谨慎，虽然楼市在三四月份出现的显著回暖，对于销售业绩有所提升，但距离完全跑量还尚远，并且跑量往往还要以降价打折为代价。

后市

打折的周期会延长

　　那么房地产市场是否会因为“五一”房产会发生微妙变化？后市趋势将如何？付伟表示，从历届房展会起到的作用看，它对于成交所起到的直接作用并不大，但却是楼盘展开宣传攻势、吸引人气的一个重要平台。现今的楼盘打折周期都较长，所以购房者也很难从房展会中捞到额外更多的优惠。

　　从年初以来，多数开发商推盘并不积极，导致供应增量大幅回落。而“五一”房展会能够重拾开发商的信心，预计将会有不少楼盘在此时集中开盘，这对于稳定楼市供应量有非常积极的意义。从近期上海市房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，而上海商品住宅仍然有960万平方米左右的高库存，后市仍存在一定的市场不确定性因素。

　　4月上海第一周、第二周、第三周的商品住宅成交量分别为10万平方米、15万平方米、15万平方米，明显低于3月份的平均周交易量，尤其是相对于3月下半月20万平方米左右/周的成交量出现了明显下滑。张宏伟表示，期望通过此次“五一”房展会的契机进一步拉升市场成交量，打破当前市场成交量出现下滑而导致的后市隐忧。

去“五一”房展看打折

　　过去的两年来，几乎所有的房展会都冷冷清清，大有工作人员比观展者还要多的架势。而且，即便是观展者，也仅是看看而已，几乎不会有什么实际的成交。换句话说，他们其实主要不是去看看房子的，而是去看开发商是不是打折？打多少折的。正因为如此，眼下越来越多有实力的房展商甚至都不愿意参加类似的房展会。于是人们说，房展成了名副其实的鸡肋。但我觉得，即将举行的五一房展还应该还是有点看头的。主要倒不是因为它是上海每年最大的两场房展会之一，而是因为目前开放商捉襟见拙的资金链状况。

　　国际著名的评级机构，如标普、穆迪、惠誉等近来一再警示中国内地的房地产企业，他们认为，除资金实力雄厚的一些大型上市公司，全国大多数房地产开发企业目前都处于资金紧张，有些甚至有很大的破产倒闭风险。因此，再不降价促销也许就真的“摒”不过去了，再说，前方也并没有明确的好消息的信号，不知道“摒”到什么时候是个头？所以可以预计，今年上海的两大房展，会有不少参展的开发商继续力推打折促销，甚至一而再的延长。

一二手房打折幅度均“缩水”

　　不少近期淘二手房的客户有个共同的感觉，房东比前几个月“牛气”了。记者从部分中介门店了解到，本月以来，二手房的议价空间再度收窄，成交量也有所下滑。而在一手房方面，机构数据显示，5月份打折优惠楼盘总数预计也将较本月小幅减少。

　　汉宇地产市场研究部对全市百家门店的成交统计显示，4月前三周，二手房成交量同比下降11%。议价空间再度收窄，在已完成的买卖成交中，议价空间超过5%的一单也没有，购房者“砍价”普遍只能砍到2%－3%左右，“零议价”成交的也不在少数。分析人士认为，首套房及置换升级这两类刚性需求支撑着4月份二手房成交量维持相对平稳态势。但房东心态随市场回暖恢复而变化，导致二手房议价空间收窄，一定程度上再次加剧上下家之间的价格僵持。

　　优惠缩水的迹象同样出现在一手新房市场。上海搜房网数据监控中心统计，5月本市推出打折优惠措施的楼盘数量共计207个，环比4月的217个小幅缩水约4.6%。值得注意的是，5月打折优惠项目虽然仍主要集中于外环外地区，但占比明显下滑，中环及内环的优惠楼盘数量则出现大幅增加，占全市总量的1/4以上。分析人士指出，今年第一季度，部分刚需项目率先吹响2012年"以价换量"的号角。3月楼市成交量达到了80万平方米，创近十个月来的最高记录。但在限购令影响下，相对低价位的刚需产品爆发式成交，也使得当前楼市中刚需购房人群数量出现明显萎缩。从4月份开始，刚需市场开始进入休养生息的阶段，不仅促销楼盘的数量有所减少，其分布也开始由外环外地区向中环及内环地区倾斜。

“笋盘”减少买卖双方开始价格拉锯战

　　在近期新房成交有所回暖，假日楼市期间供应成交又有望增加的同时，二手房源却显得有点“青黄不接”，成交、挂牌量都掉头向下，价格却反倒有拉锯的态势。

挂牌量减少房源出现紧缺状态

　　中介常把新鲜出炉的降价，或者性价比很高的房源叫“笋盘”。可这段时间以来，这样的“笋”似乎被采光了。记者从上海中原地产各区域板块的分行了解到，4月以来门店挂牌量相较3月份明显减少了3成左右，新增挂牌房源价格略有上涨，约在5%以内。由于3月份刚需的释放，近期卖家的心态较稳，议价空间持续缩小。买家则在政策明朗后，对后市继续看跌，出手缓慢。价格上的预期差距使得买卖双方陷入僵持状态，也使得4月的二手成交趋于平淡。

　　具体到各个板块来看，4月上海春城板块份挂牌量相较上月约有30%－40%的减少，其主要原因是以置换客为主的上海春城板块，在3月份已经消化掉一部分优质房源，而新增挂牌房源较少，一时间房源量出现了紧缺。而从挂牌价和成交价来看，整体趋于稳定，卖家基本不再肯还价，目前板块二手房均价在24000－26000元/平方米左右。同样的情况也出现在桃浦板块、塘桥板块，早先中介门店内挂牌房源都消化了近三成左右，出现了房源紧缺的情况。价格拉锯战打到5月

　　未售房源挂牌价出现了小幅上浮。据中介门店透露，某些板块内原先有一套房源挂牌价在400万元，三月份成交的回暖使得房东萌生了调价的念头，4月初他电话告知他要求将挂牌价改成420万元，同时表示如有诚意客户看房议价空间最多为5%。上海中原中介部东区总经理李锦德表示，今年春节过后，3月初二手房市场成交回暖，集中释放了年前积压的购房需求。而随着宏观政策在两会后逐渐明朗，使得买卖双方再次陷入僵持状态，这导致了4月二手房市场整体成交放缓。而买卖双方这样的拉锯战可能会持续到5月，预计5月份受一手市场利好因素的影响，这两个月积压的购房需求，相信又会得到一定的释放。

降价难抵高昂税费成本

　　稀缺性是优质二手房最大优势之一，但高昂的交易税费固然也是它的硬伤，尤其是未满五年的准新房。南丹区域中介门店自海珀旭晖和尚海湾豪庭新房打折降价至今差不多也有两个月左右的时间，不少房东也普遍了解到这样的市场资讯，但反应普遍冷淡，并未配合新房市场作出同步价格下调。

　　在徐家汇板块，针对高端客户的二手房小区如徐汇苑、盛大花园、中海瀛台等普遍都是未满五年的准新房、又是非普通住宅，高昂的税费成本是买家不得不考虑的。以一套总价在1000万元左右、180平方米的徐汇苑三房为例，仅营业税就达到56万元，即便诚意卖房的房东愿意将挂牌价作出一定下调，但持有这些高端物业的房东本就不着急卖房，普遍抱有能卖则卖的消极心态，故能够给出的下调空间很小，难抵消税费成本。相形之下，购房者更能在新房中获得实质优惠，故而从二手房市场抽身再度投入新房市场，如此一来便更削弱了房东下调挂牌价格的兴致，于是索性放弃“谈价钱”。

　　除了板块内高端房源的挂牌价格并未感染到豪宅的打折风潮外，更多的中高端次新房、以及中低端老公房的价格更丝毫不为之所动，主要是由于房源与豪宅存在较多异质性，所针对的需求层次也有明显不同，故价格的参考性就高端二手房而言敏感性并不高。

　　汉宇地产市场研究部分析，影响二手房价格的因素有很多也很复杂，市场因素仅仅只是其中之一，房东对各自房源的主观认识直接影响其对市场价格的认可度，因此豪宅降价很难对二手市场形成规模式的影响。不过，在房东对价格过于执着的另一面则是市中心高端二手房面临“有价无市”的僵局，这从某个角度来看也可证明目前豪宅降价对市场的干预并不深刻。未来如果豪宅市场的降价能得以长期延续，甚至有更多豪宅项目能以相对的"平价"入市，随着时间的推移对房东和购房者的心理预期影响也将愈发深远。

“学区房”行情一路上涨

　　随着4月中旬以来本市各区“居住地入学”方案的相继出台，随楼市调控有所沉寂的学区房需求和价格出现止跌回升迹象。由于学区房具有稀缺性概念，业内人士预计，未来较长一段时间内该类房源相对同区域其他住宅仍具有优势，但购房客出手前一定要做足功课，避免陷入学区房陷阱。

　　记者从多个知名房屋中介机构了解到，目前本市学区房的分布主要集中在中心城区的二手房。通常来讲，学区房往往较周边普通住宅更容易找到下家，且成交价格高于区域均价。21世纪不动产上海锐丰复城国际店分行经理孙林介绍，板块内近期即成交了一宗房东提价案例，该交易房源属于板块内银联花园80平方米的二室户。由于目前二手房市场整体成交仍然处于低位运行状态，3月初该房源以235万元的总价挂牌入市，约低于周边市场价格约5%－8%。但随着市场逐步回暖，该房源带看客户明显增多，这直接导致房东选择提价。“一个月的时间里，该套挂牌房源的价格一路上涨至260万元，合计提升幅度约为10.6%。但仍有购房者愿意以上涨后的价格购入。”

　　原来，该套房源所处银联花园对口虹口区域内的四中心小学，故学区房的附属价值使该小区房源成为部分特定需求购房者追捧的对象。而此交易中的购房者即是为子女就学目的而置换购入的。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，从二手房房源类别看，学区房具有稀缺性和附加价值，短期内仍能凭借自身出色的保值、升值性获得部分市场需求青睐。

　　有不少学区房挂牌的汉宇地产七宝分行近期需求行情依旧旺盛。其门店的房源挂牌价格不仅议价空间缩小甚至出现小幅上涨，总价200万元以内的房源普遍环比上涨了5%－10%，而这样的提价反而愈发刺激了购房者出手。其分行内每个业务员周平均带看量为4－5组，与3月份时基本持平。学区房的价格坚挺，如今伴随市场回暖价格的同步提升，购房者普遍都能接受，同时这也与他们对这轮楼市调控的适应性提高不无关系。

　　此前，长宁、闵行、浦东等区的人户分离就近入学施行细则相继出台，但是否对学区房市场构成直接利好，还有待观察。汉宇地产南丹分行的营业主任曾华表示，其所在分行内有不少挂牌房源对口的是徐汇区重点小学汇师小学，而汇师小学是典型的“入学难”学校，每年的规定招生名额都难以满足“人户一致”的适龄入学人数，因此即便是以后可以安排“人户分离”的家庭子女就近入学，“僧多粥少”的历史遗留问题依旧客观存在，因此想要凭房产证入学绝非易事。

当心“伪学区房”

　　资深房产中介人士提醒，购买学区房钱，一定要事先了解希望入学学校的学区划分问题。目前，多数重点学校的招生范围并不固定，每年都会公布一次。目前个别中介和房东往往以出售房源所在小区紧邻名校而以“学区房”概念进行推销，事实上，现在很多小区紧挨着名校，甚至有的仅一墙之隔，但是该小区有可能并不具备入这所学校的资格。为避免购入“伪学区房”，购房者应事先了解相对信息，该类信息可前往周边居委会、学校教务处、区教育局网站等地查询。

　　此外，购买学区房要算准年限，避免错过正确入学时间。如一些热门学校为控制入学数量，往往较一般学校设立更高的门槛，指明需落户满3年才能达到招生标准。所以需根据自身孩子的年龄算准入学年限，提前3年以上购入相应学区房较为保险。

贴士

　　1.目前的一手学区房主要集中在外环和外郊环，价格普遍相对较低，但是这些学区尽管在硬件上比较完善，但软件的师资力量通常低于市中心区域，而市中心的区域的一手学区房较为稀缺，价格也往往是“遥不可及”。

　　2.每个人对于学区房的要求是不同的，市场上通常存在两种境况，第一种是纯粹为了子女报户口就读重点学校，所以在选择置业的时候，往往可能价格就是考虑的第一因素。第二种是家庭居住和子女上学所结合，至于关于这类买家考虑的问题就会很多，比如居住的舒适度，周边的配套，生活区域的习惯，价格等问题。

　　3.学区房和非学区房的价差在10%－20%左右。例如浦东的学区房盛世年华的售价在4万－4.2万元/平方米，而非学区房的次新楼盘在3万－3.5万/元平方米。

　　4.淘学区房的区域要多角度看，首先会与关注度高的学校有关，这无形中会形成供需不平衡，而导致这类学校的周边的学区房一房难求。从区域范围看，中心区域的学区房相对外围较受欢迎。从社区氛围看，与国际社区接轨或相邻的学区房相对受欢迎。

　　5.每个学区楼盘都会有最高价的学区房源，而同一区域内也会存在最高价的学区楼盘，所以关注这个问题，不能简单的一概而论。如果单从价格而论的话，最高价格的学区房主要集中在浦东的陆家嘴、静安区、黄浦和徐汇区。

（海西地产投资网　马彦凯辑）