目前福州市区一些房地产开发商渲染房子旺销，以刺激购房者尽快买房。其事实果真如此吗?昨日，福州市委、市政府召开今年一季度经济形势分析暨绩效管理和五大战役工作表彰会，福州市住房保障和房产管理局提交会议的《一季度全市房地产市场运行情况分析》，透露了不少百姓关注的热点话题。

【成交量】库存量持续增加

　　交易数据显示，一季度福州商品房供应量减少，库存量持续增加。一季度，福州市区新批准预售商品房面积58.33万平方米，同比下降31.22%。其中商品住宅47.04万平方米，同比下降20.74%。

　　截至3月末，市区累计可售商品房面积为420.03万平方米，同比增长53.74%。在市区库存可售的商品住宅中，户型90平方米以下的占23.73%，户型90~120平方米的占28.95%，户型120~144平方米的占15.65%，144平方米以上的占31.67%。这说明目前福州市区144平方米以上的大套商品房库存占了1/3。

首季售房4999套同比下降近半

　　去年以来，“国办发1号”和“闽政办41号”文件实施后，特别是市区实行商品房限购政策，有效地遏制了投机和投资性购房需求。1—3月，福州市商品房销售量继续下降，市区的销售量萎缩明显。据统计，一季度，福州全市商品房销售面积122.57万平方米，同比下降29.99%。一季度市区商品房销售4999套，同比下降49.03%，销售面积41.48万平方米，同比下降47.10%。其中住宅销售2868套，同比下降42.94%，销售面积33.01万平方米，同比下降41.69%，延续去年以来逐季度下滑态势。

　　据了解，1月份市区商品房销售1070套，2月份市区商品房销售1506套，3月份市区商品房销售2423套。这些数字表明，1月份市场延续去年10月份之后出现的低迷状况，2、3月份有所回暖，出现销售的“小阳春”，主要原因是房地产个人购房信贷政策有所放松，但从房管部门最近对楼盘的实地调查情况来看，3月中旬随着中央“两会”对房地产市场调控从紧的进一步表态，市场出现了再度趋冷的迹象。从购房群体来看，自实行限购政策以来，福州市(含县市)本地购房比例上升，从2010年底的70%左右增加到现在的86%左右，外地投机、投资性购房受到遏制。

二手房成交量3月有所回暖

　　福州市房管部门透露，二手房成交量继续下降，但3月有所回暖。一季度，市区二手房交易3028套，同比下降42.39%，成交面积30.37万平方米，同比下降36.72%，其中住宅交易2475套，同比下降41.86%。3月当月市区二手房交易1213套，同比下降32.69%，环比增长39.59%。

竣工面积增幅较大

　　数据显示，一季度福州房地产开发投资仍保持增长。商品房开发建设力度仍然比较强劲，竣工面积增幅较大。一季度全市住宅新开工面积323.49万平方米，同比增长110.1%。一季度全市商品房竣工面积140.34万平方米，同比增长186.8%。

【房价】

商品住宅首季均价12974元/平方米

　　一季度福州新建商品房销售价格稳中有降。据福州市房地产交易登记中心统计，一季度市区商品房销售均价为13035元/平方米(含各类保障性住房)，同比下降4.29%，其中商品住宅销售均价为12974元/平方米，同比下降2.19%。

　　福州市房管部门最近实地调查情况后发现，福州市区部分楼盘销售价格有所下调，如“融信大卫诚”每平方米下调1000~1500元，下调幅度在10%左右;“阳光新界”每平方米下调1500~2000元;“万科金域榕郡花园”楼盘有156套价格平均下降1010元/平方米;“群升白马郡”等楼盘采取推出部分特价房等促销方式调整价格。闽侯上街板块每平方米下调1000元左右，下调幅度约15%，如“永嘉天地”均价从8009元/平方米降至7350元/平方米。

在售盘备案价不同程度调低

　　另外，房管部门在考察市区部分在售楼盘重新备案调低“一房一价”情况后发现，年初以来市区有近20个在售商品房住宅楼盘申请了“一房一价”价格调整备案，调低幅度不等，售价约下调10%。如“阳光新界”2#楼从原来的备案均价11442元/平方米调整为10757元/平方米，3楼从原备案均价12004元/平方米调整为9332元/平方米;“万科金域榕郡花园”二期5楼从原备案均价16307元/平方米调整为15534元/平方米，6楼从原备案均价17320元/平方米调整为14699元/平方米;“名城港湾”三区6、7和8楼从原备案均价9764元/平方米调整为9167元/平方米;“永兴郦江”1楼从原备案均价22998元/平方米调整为20130元/平方米;“筑家华庭”从原备案均价16584.1元/平方米调整为15244.9元/平方米。

【土地】

房企资金趋紧土地价款大降

　　据了解，造成福州市房地产市场现状的，主要有几个原因：房地产投资增幅收窄，商品房供大于求，土地市场趋冷，市场观望气氛浓厚，开发企业资金紧张。土地市场趋冷。今年一季度，福州市本级经营性用地招拍挂出让面积1267亩，成交土地价款6.49亿元，与去年同期相比，出让面积增加了58.97%，而土地价款却减少了90%，其中出让的商品房住宅地块仅一幅，楼面地价为3579元/平方米，同比出现明显下降。

　　目前福州大部分房地产开发企业资金趋紧，大多采取“走量为主、现金为王”的营销策略，通过价格调低促进销售以加快资金回笼，但总体上开发企业目前尚未出现资金链断裂问题。

【预测】

成交量可能继续下降

　　今年福州市房地产市场走势如何?福州市房管部门通过调查认为，今年福州市房地产运行形势比较严峻，可能出现房地产投资增长后劲不足，商品房成交量可能继续下降，商品房价格进一步回归。今年在国家执行房地产市场调控政策不变和要求实现房价合理回归的情况下，由于抑制房地产投资增长的因素依旧，不仅投资方信心不足，消费方也持币观望，因此，今年要保持去年的投资量难度较大。

　　由于限购政策继续实施，加上部分购房者持币待购，“买涨不买跌”心理占主导，市场观望气氛浓厚，因此商品房成交量可能进一步下滑。另外，随着商品房销售量的下降和房地产开发企业资金压力的加大，开发企业必然采取降价或打折优惠等手段促销，因此，商品房价格下调还有一定的空间。

【部门建议】

增加供应非住宅用地

　　如何保持福州市房地产市场的健康发展?福州市房管部门建议，加大市区非住宅房地产投资比重，增加非住宅用地供应，结合马尾新城、东部新城、奥体中心等大项目建设，加大商业地产、休闲娱乐、总部楼宇等非住宅土地出让，促进非住宅房地产投资。

　　加大保障性安居工程建设力度。按照“多拆少建”总体思路，推进棚屋区改造。今年要继续推出一批成片的、较大规模的棚屋区改造项目挂牌出让。大力推进保障性住房建设，大规模实施限价房(安置房)建设等。

　　拟调整福州市普通商品住房标准。据悉，目前福州市普通商品住房标准是2008年制定的，其价格标准不能真实反映当前市场成交价格，导致大多数商品房均按高档商品房征收有关税费。目前市房管部门已向市政府提出了调整城区享受优惠政策普通商品住房标准的方案。

（海西地产投资网　马彦凯辑）