2012年房地产市场究竟会向何处去？笔者认为，要从三个维度予以评估，一是宏观调控的追求和成果，二是地方利益博弈和可能的对策，三是市场供需平衡和运行逻辑。最近，纽约梅隆银行的首席经济学家理查德·霍伊把中国房价列为“2012世界经济三大不确定性”之一，从一个侧面说明了中国经济在全球经济中的地位。不过，笔者认为，把中国房价拉入世界经济三大不确定性之列，还是有点抬高了我们。当然，对我们自己来说，外界对中国楼市的夸张认识也不无道理，毕竟，房地产出现问题不只影响本行业，而且关系到上下游庞大产业链和金融体系。

    最新的调控成果是：1月份，全国70个城市房价由过去的“涨停”变成了“停涨”。那么下一步，这些城市的房价是继续下跌，还是转变为有涨有跌？这就涉及到“房价合理回归”的衡量标准问题。显然，这是一个考验调控智慧的重大问题。国际上一般把房价收入比作为常用的标准，通常在3－6之间；最近也有专家提出房价涨幅高于CPI、低于GDP属合理。如果机械套用房价收入比，截至2010年，中国城镇居民的房价收入比在8.7左右，要达到合理，房价还要普降30%。那么，逐步提高居民收入的因素要不要考虑进去？

    不管采用什么样的标准，但有一点绝对不容忽视，就是如果房地产市场出现“乱”的局面，一定会伤害中国经济。而如果中国经济出现大的波动，就会冲击到新兴市场国家尤其是亚太地区的经济；间接地，也会对全球经济雪上加霜。从国家宏观政策来讲，并不希望出现这样的局面。所以说，最近高层强调宏观政策预调微调，除了包含金融和财政政策之外，也暗含着房地产政策的微调。对此，大家可拭目以待。

    前不久，安徽省芜湖市推出一揽子的鼓励购房的政策，与中央的宏观调控政策明显冲突，挑战了调控“底线”，所以被叫停。但是，如果低于“底线”，把政策调整为对购买首套房进行扶持，则与中央“有扶有控”的政策精神不冲突，就可能实现一些微调。各地情况不同，而“作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的”，对于房地产调控一味理解为压，显然是不现实的。

    房地产调控政策是一个组合，不能简单地理解为压。对于过度的投机和投资性需求要坚决抑制，所谓“不放松”是针对这一块。对于普通商品住房，中央强调要加大供应，这也是非常明确的。保障房建设不容置疑，要在加大建设力度的同时做好分配和管理工作。为满足刚需，房地产商们应该在调控的大前提下，通过适当的降价促销。如果房地产现有存量长时间没有成交的话，就会出现恶果。应当说，现有存量商品房里，大比重的还是普通商品房，属于奢侈品供给的比重有限。打击的是过度投机，是过度超前消费，这一点务必搞清楚。

在我国目前的市场约束条件下，房地产宏观调控不能放松。诚如温家宝总理所说，“将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处”；“房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松”。目前宏观调控的成果之一就是，政策可以对房地产业施加有力的影响，那么，下一步选择的方向应该是什么？

    笔者认为，还是应回到保障房和普通商品房供给上来。但需要注意到，已很多专家提出，保障房除了实体房屋的分配，也应该包括货币化分配，应当与收入分配改革结合起来。像芜湖市发放买房补贴，如果是针对第一套房，笔者认为是可行的。现在银行已取消了差别贷款利率，可以适当恢复。对于一套房的购买者给予适当的税收、利率补贴，符合刺激内需和“有扶有控”的原则。也还可以在金融创新方面有一些新的动作。

    在继续调控的形势下，A股市场房地产板块会如何表现呢？特别是，如果今年房价与去年持平甚至下降，房地产板块收益情况会如何呢？笔者以为，第一，要看存货能不能卖出去；第二，要看流动资金能不能得到补充。从年报数据看，地产上市公司存货比较大。既然大家都已经看到这个情况，就都会从各自角度采取措施。从地产商来说，一定会千方百计推出措施促进销售。从宏观政策来说，调控的最终目的是发展房地产业，而不是把这些上市公司往墙角里逼，甚至逼死。所以，政策也必然会微调，以适度降低库存。只要销售动起来，就可以回收资金。因此，过于悲观是不需要的。同时，房地产公司中已经上市的显然比不上市的更有自我保护空间，更有回旋余地。

    就目前房地产板块的市场估值来看，市盈率已经偏低。这两年无论整个A股市场还是金融地产板块，都被“超调”了。由于大的宏观经济环境并不差，有关危机因素正在通过随机调节逐步消减，不存在发生大范围的、崩塌式的危机的可能，已经连续低迷两年多的中国股市必将呈现恢复性上涨。而随着房地产政策“有保有压”内涵的充分展现，随着房地产促销的展开，房地产板块应该会有上佳的表现。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）