在经历去年严厉的房地产调控之后，国家统计局日前发布数据显示，1月份全国70个大中城市新建商品住宅价格首次出现了环比零涨幅，房价全面下跌的趋势已经确立。但是，近期一些地方出台的房地产“微调”政策受到了广泛关注，这是否意味着未来调控政策有所放松？今年房价走势又将如何发展，是否还会反弹？

房价下跌趋势全面确立

    国家统计局数据显示，1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有48个，持平的有22个，首次出现新建商品住宅价格全部停涨现象。最受关注的“北上广深”四大一线城市中，广州新建商品住宅价格环比降幅达到0.3%，下降幅度在4城市中居首。在全国房价普遍下跌的同时，楼市的库存量也在不断激增。根据北京中原市场研究部的数据显示，截至2011年底，受到监测的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约七成，11个典型城市库存总量达73万套，比上年同期增加26万套，涨幅达55%，楼市库存压力已经超过了2008年。

    “房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了降价调整。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹分析目前房地产现状时表示，经历了一年的厉政调控，投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化，多数城市已经出现了明显的下降趋势。从去年四季度开始，全国整个成交量明显下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前3个季度所有的增长，年终的时候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在这样的形势下，投资和投机性需求已经被挤出了市场。

调控主基调不会松动

    随着房地产调控的推进，楼市成交持续低迷，土地市场随之降温，各地均已下调了今年土地出让收入的预期，地方政府的财政压力陡然增大，于是一些地方开始对调控政策进行“微调”。据北京中原市场研究部统计，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等，这些举措引发了对楼市调控政策可能松动的议论。

    “楼市调控的主基调并不会出现松动，但各地的微调与坚持调控不动摇之间并不一定就存在矛盾。”在中国房地产学会副会长陈国强看来，楼市限购措施对地方的负面影响很直接，税收、就业、GDP都受到了波及，不少地方有自救的冲动，以摆脱经济的不景气，去年的楼市调控政策力度过大，过于一刀切，地方做出微调也正常。从目前的情况来看，一些地方对楼市的微调基本上是鼓励自住需求、促进成交量，如果是这样的政策微调，那就与中央的要求不矛盾。

    “但是不能因为调控带来了负面影响就放弃调控。”陈国强表示，遏制投资需求的思路是不能放弃的，严厉的楼市调控在今年仍将执行下去，没有任何悬念。“目前仍看不到限购政策退出的合适时机。”秦虹也表示，房地产宏观调控政策的方向是控制投资投机性需求，保护真正的居住性需求。目前市场正在向着调控预期的方向变化，而政策的关键就是要巩固调控成果。

房价回升难度大

    事实上，尽管年初部分银行将首套房贷款利率也从此前的上浮回归为基准利率，但是目标指向也仅仅局限在自住需求，体现了“差别化”的房贷政策。此外，佛山、成都、芜湖等地“微调”政策因涉及放松限购均被管理层叫停，表明当前调控政策的主基调仍很难放松，这使得房价再度回升的可能性正在变小。“调控将进入深水期，房价依然面临再次深跌的压力。”中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为，如果上半年限购政策一点松动都没有，开发商再熬半年情况就会变得更糟，上半年或许就会有较大幅度的价格折扣调整，所以二季度可能成为一个分水岭。

    “今年房地产投资增速将会下降，行业调整仍将继续。”秦虹表示，今年房地产市场的走势相对明朗，因为中国房地产调控政策是相对确定的，所以房地产市场发展也是确定的。秦虹强调，调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇。另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，通过对经济工作会议精神的理解，今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。 ‘

（海西地产投资网  马彦凯辑）