随着楼市调控的深入，房地产市场已经开始进入下行通道。为了吸引买家，除了常规的降价促销外，开发商还在首付款上“下功夫”。日前，深圳出现“一成首付”，即买家只需出一成首期款，其余两成由开发商垫付的方式。而记者也了解到，广州也有少数楼盘有类似做法。银行人士和地产专家表示，开发商替买家垫付首付，在楼市价格下降的“熊市”中，银行以及买卖双方的风险都不可小觑。

深圳有楼盘促销只需“一成首付”

    据悉，在全国楼价拉开下降序幕的同时，深圳作为一线城市，楼价自然率先“被开刀”。日前，深圳有楼盘为了吸引买家买楼，开发商出了狠招，即买楼只需一成首付，着实解决了一些买家的燃眉之急。做出以上促销的楼盘是位于罗湖的港澳8号，该楼盘目前推出了三种优惠措施：若交付三成首付，享受总价8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，实际相当于打了8.8折，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清即可；若一次性付清，可打8.5折。据了解，深圳其实还有好几个楼盘在施行“垫首付”的措施，这种现象多年来未曾出现过。

    据港澳8号售楼处工作人员介绍，第二种做法最受买家欢迎。她举例，一套40平方米的一房单位，原价约在120万元。公司先给9.8折的优惠，再返还一成，相当于实际打了8.8折。价格降为约105万元。但购房者首付仅需12万元。折后价格约在25000元/平方米。同时公司奉送了3000元/平方米的精装修，很划算。

广州数个楼盘为买家垫余款

    据了解，为买家垫付首付的做法在广州早几年前曾经出现过，现在几乎无迹可寻。但据记者多方了解，位于海珠区某楼盘目前在消化尾货，特意推出了“首付三成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”的方案吸引二次置业者。

    不过，广州有数个楼盘直接“跳”过银行，可以为买家垫付余款。位于花都区花山镇的某楼盘目前在售的单位有两至四房，均价6800元/平方米带装修。销售人员告诉记者，开发商现在可以为买家垫付余款，也就是说，无论是第几次置业，买家只需要付三成首付，其余七成余款免息三年还清即可。以一套72平方米的两房单位计算，总价50万，买家只需先出三成，即15万，其余35万分3年还清给开发商即可，平均每月的还款额1万元左右。

    此外，增城御溪谷在售的350平方米~510平方米的别墅，开发商也提供类似的垫付做法。即买家只需要付四成首付，其余六成按照3年免息分期付清。楼盘有关负责人告诉记者，这种垫付余款的做法得到了市场强烈反响。“因为能买得起别墅的买家肯定不是首次或者二次置业人群，起码都是拥有两三套房的成功人士，而这些人想要再置业，按照现在的银行贷款政策很难获批房贷。这些人的特点是资金实力强，但需要周转期。所以我们提供的这种分期付款的做法正好适合他们。”该负责人还表示，自从实行该新方法后，成交量比之前增长了六成多。

深圳规土委：实为“变相降价”但“降价是好事”

    深圳罗湖区一楼盘港澳8号推出“一成首付”措施，引发关于开发商是否违规的讨论。近几日，该楼盘迎来深圳市规划和国土委员会(下称“深圳规土委”)的调查，最终，深圳规土委认定该开发商并非“一成首付”，而是“变相降价”以赢得购房者，没有违反现行政策。深圳规土委的认定标准以银行实收为准，购房者首付仍需交三成购房款，其中开发商会赠送相当于一成首付的“家电款”。据港丰地产某负责人解释，港澳8号虽然在宣传用语上出现了“一成首付”字样，但购房者在购房实际支付时，仍要交三成购房款，而三天后公司会赠送购房者“家电款”，而这笔赠送的钱就相当于一成购房款，10万~20万元不等。在剩下的两成中，港澳8号仅承担其中一成购房款一年的利息。另外，如果购房者有贷款需求，港澳8号会帮助联系，但港澳8号绝没有帮客户垫付两成首付的情况。

    据了解，深圳规土委官员最后的表态是“价格降下来是好事”。业内猜测，这或为其他开发商后市操作打开“空间”。但港丰能帮客户垫钱，并持有相当物业，说明手头不缺钱。但对于市场中大部分开发商，是否有这样的资金实力，尚存疑。

银行：开发商打了“擦边球”容易造成赤贷危机

    广州某银行有关人士表示，根据现在的规定，首套房首付比例不低于三成，二套房不低于六成，这是要严格审查的。如果开发商垫付了首付款，再由购房者分期支付，实际上是打了个“擦边球”，但是给银行却带来一定的风险，“因为垫付的钱终究还是要购房者还，在还贷的前几年，买家除了要还银行的贷款及利息，还要还开发商的首付余款，每月的还款数额会非常高。此外，很多炒房者会同时投机多套房源，如果未来房价变化达不到他们的预期，很容易引发抛售潮，以至于出现断供，这样一来容易造成赤贷危机”。

    该人士还指出，开发商毕竟不是银行金融机构，对于房贷的风险意识不如银行那么强，很容易让一些贷款资格不够的买家进入买房流通领域，为以后还贷危机埋下隐患。而对于买卖双方“跳过”银行，开发商为买家垫付余款的做法，广州某股份制银行银行部主管张先生却认为，这种做法对银行几乎没有什么影响，最大的影响在于买家和开发商，要看双方合同如何签署，考验的是买家的付款能力以及开发商的催款能力。

专家：采取此方式的楼盘不多消费者应量力而为

    业内人士认为，开发商这样做的目的是短期内增加销售，尽快回笼资金以解紧张的资金压力，至于购房者是否有偿还能力并不在考虑之列，可以说这是一种不负责任的行为，也是冒险的行为。所以，面对看似不错的“馅饼”，消费者还是应理性对待，量力而为，否则“馅饼”有可能变成“陷阱”。合富置业市场部首席分析师龙斌表示，无论是垫付首期还是余款，采取这种方式的楼盘不多，故对市场的影响有限。

    满堂红战略管理部高级主任沈锐培认为，这是开发商通过降低入市门槛吸引购房者的营销手法，房价并没有实质下降，只是开发商为购房者提供了一些无息短期借款。看似购房者可以低首付购房，实际是大大增加了购房者的风险。因为短期内筹集首付款对于大部分购房者来说并非易事，如果到期未能补齐就会产生违约风险，最后损失的还是购房者。不过，中原地产项目总经理黄韬表示，垫付的做法不仅对买家有风险，开发商也同样承担“买家走佬”的风险，“楼市未来不稳定的因素太多 ，一旦楼价出现大幅度下跌，买家欠的余款可能断供，最终开发商也会成为受害的一方”。

(海西地产投资网  马彦凯辑)