今天，厦门版限购令迎来实施一周年。在2011年的2月20日，备受关注的厦门版“国八条”落地，其核心内容即“限购”，这项被称为最严楼市调控的政策规定：“对厦门市民停购三套房，外地居民停购二套房。”新政一推出即致火爆的楼市迅速降温。如今，一年的时间已经过去，“限购令”调控楼市的效果达到了吗？购房者最关心的房价降了吗？楼市的投机投资性需求得到抑制了吗？刚需族的春天就要来到了吗？昨天，又传出央行从2月24日起下调存款准备金率的消息，这又释放出什么信号呢？楼市调控要有所放松吗？在这寒意未褪的早春，摆在我们眼前的这一个个问题，谁能给出正确的答案呢？

限购一周年

厦门实质降价的楼盘近20个

    在一家广告公司上班的方征，与女友从大二开始交往，两人已经相恋五年了。从2010年起，双方家长就催着小两口结婚。看着嗖嗖嗖一直上涨的房价，他总说再等等，先多赚点钱再说。一直观望到去年底，他忍不住出手了，在两家人的资助下，按揭买下岛内莲前一处新楼盘的小三房，单价15000多元/平方米，算是把婚房的问题解决了。“可能今后房价还会降，但我等不起了，这几年女朋友跟我东搬西挪的，我看着不忍心，希望能早点儿给她一个家，安定下来。”方征说，在去年春天时，他看岛内新楼盘的单价都在18000元/平方米以上，而且购房者几乎没有话语权，全得听开发商的。“当时，莲前一些品质较好小区的二手房，单价都在14000元/平方米以上，现在再看，调控确实起到作用了。”

    在去年12月，厦门出现首个实质降价楼盘：12月8日，岛内的源昌·君悦山从原来均价2万多元/平方米，降至14773元/平方米起，一时间引发抢购热潮。在这之后，万科·金域华府、禹洲·中央海岸等楼盘也相继跟进，据不完全统计，从去年12月至今，厦门出现实质降价的楼盘近20个，降幅少则10%、多则超过25%。在采访中，众多和方征一样的刚需购房者表示，与去年相比，现在购房者掌握一定话语权了，特别是地段稍差的岛内部分区域和岛外楼盘，不管新房还是二手房，均价或多或少都有一定下降。相比房价，楼市成交量的下降速度更是惊人。新年首月厦门商品住宅仅成交837套，环比2011年12月下跌26.06%，相比去年同期更是大跌近七成。

投机需求挤出

中介店HOLD不住现关门潮

    在前几年，岛内外的新房销售比例，基本是六四开，而在去年，厦门岛外住宅成交占全市住宅总成交套数的75%。“从这一变化我们也能看出，厦门楼市的投资投机需求得到了抑制。”厦门一家房产研究机构的负责人说。“限购令”实施一年来，相比新房的表现，厦门的二手房市场可就明显“HOLD”不住了。2011年厦门二手房成交量创下3年来最低，厦门国土房产局统计数据显示，2011年厦门全市二手房成交量为24671套，同比2010年的34215套下降27.9%。业内人士分析指出，相比新房的灵活降价，二手房受制于营业税新政、房贷对房龄和面积“挑三拣四”等因素影响，买方观望情绪浓厚，导致二手房成交量大幅下滑，二手房房价也出现了回落。统计数据显示，去年11月厦门二手房挂牌均价环比下跌3.03%，12月环比下跌4.91%。特别是今年元旦厦门宣布延续“限购令”后的这一个多月，有房主开始大幅降价抛售房产。

   在湖里区成交量比较活跃的永升新城，一套三房去年国庆时的成交价还能达到13000元/平方米，现在该小区的三房报价降到10500元/平方米，降幅达到20%以上。“现在二手房不好卖，稍微降一点没人接手，一步降到位，才可能有人买。”湖里区一家房产中介负责人表示。二手房市场的冷清，导致众多中介公司无生意可做，市场再现2008年的“关门潮”。特别是在岛外，更是随处可见刚刚关闭的房产中介门店。业内人士估算，在这一阶段，厦门2000家房产中介门店关了200多家，占10%左右。而2011年全年，至少有20%的中介门店倒闭。

人物

一个投资客的“过山车”生活

    限购令的推出，直接把炒房客挡在门外，从河北移居厦门的孙阿姨就是其中之一。五十出头的孙阿姨，离异后移居厦门不到十年，只有初中文化学历，用她自己的话说，“连合同都看不明白”。从2004年开始，她靠手中不多的积蓄投资房产，保守估计已从中盈利近百万元。身在老家的儿子结婚、买房、买车，全是她出的钱。性格直爽的她说话毫不掩饰，“我赚钱就两条路，买中心区期房等升值，买旧房翻新装修再卖”。

   这些年，她投资的房产有火车站商业区的店铺、单身公寓、五缘湾和会展片区的豪宅，无一失手。不过，去年2月出台的“限购令”，让她感受到了前所未有的危机。“2010年，我买下会展一个小区的楼中楼，又花20万元装修，客厅吊灯都花了几千元，房子卖了快三个月，都没卖掉。”后来，在中介的劝说下，她一口气降了25万元，才终于出手了。“真舍不得，扣除装修费和投入的时间、精力，几乎等于没赚什么钱。”孙阿姨的危机远没有结束，龙年伊始，厦门再次明确：限购令继续施行。由于其它两处房产迟迟无法出手，面对每月两万多元的按揭款，她把自住的一套豪宅出租，每月租金5500元，自己则搬进了月租900元的小公寓。厦门均和房产评估有限公司董事长王崎说：“政府调控走到了这一步，不可能半途而废。”看来孙阿姨要想搬出小公寓，还有得等。

悬疑

今年近50个楼盘开盘、加推龙年楼市能否“越冬迎春”？

    随着新建住房销售的冷清，厦门商品房去库存化压力进一步加大。上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，截至2011年12月底，包括厦门、福州在内的6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2914万平方米，比上年同期增长32.75%，新建商品住宅存量从去年3月份以来，已连续9个月大幅增长。截至2012年2月上旬，厦门网上房地产数据显示，当前可售住宅套数是27096套，可售住宅面积3346275平方米，近几个月厦门楼市库存量以月均约1000套的数量在增长。而在今年1月，厦门商品住宅销售仅837套，楼市去库存化压力大增。据不完全统计，厦门今年将会有近50个楼盘开盘或加推，湖里区和思明区最多，分别是10个和8个。

    2月，厦门原本预计将有8个楼盘大举入市，但受低迷市场影响，部分楼盘项目决定延期开盘，但仍有5个楼盘加紧上市推广步伐。导报记者在采访中发现，当前积极看房的客户，以刚需族为主——— 他们因结婚、生子等现实需要，急需解决住房问题。开发商也紧急调整营销策略，抢夺此类刚需客户。就在刚过去的这个周末，集美两个楼盘选择同日开盘，主推户型均为67平方米和87平方米的婚房，冷寂许久的售楼处又热闹起来。不过，要据此来说市场回暖显然为时过早。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎表示，刚需经过“冬眠”，这段时间耐不住想出来看看，同时有些开发商做了一些优惠来吸引大量访客，但也不是以价换量。“现在这个市场还没有到春天，还是在冬季，只是花开几枝，刚刚出芽。”昨天，又传出央行从2月24日起下调存款准备金率的消息，这又释放出什么信号呢？楼市调控要有所放松吗？“不是放松，只是微调，刺激真正有需求的刚需客户入市。”地产研究机构城市年轮董事长张文彪说，中央楼市调控的目标始终未变，要满足广大居民的合理购房需求，抑制投资投机需求。

(海西地产投资网  马彦凯辑)