近日，楼市新消息不断，存款准备金率将二次下调、中央明确表态要保证首套住房贷款、部分城市公积金额度提升、上海等地上调普通住房标准、多地首套房利率恢复基准利率等变化出现。有关首套房贷利率是否会下调、调控政策是否会放松、房价还能降多少、现在是不是买房时机等问题备受关注，各方人士的讨论之声日趋热烈。记者近日就上述问题进行了详细调查，将方方面面人士的看法、打算等记录下来，供读者参考。

    北京市实施限购等房地产调控政策已经满一周年，各方数据显示，房价已经出现明显下调。但调查同时显现，多数购房人，尤其首次购房的“刚需”购房人认为，眼下北京楼市多家银行实施的首套房贷款基准利率相比上调之前的基准利率7折，贷款总利息要多承担50%以上。他们表示，“利率上调带来的支付成本远远多过眼下开发商所降的房价，买房还是一个字，难。”“房价虽然是从1.7万降到1.4万了，但我们算了一下，这回首付是能付上了，但是每个月月供压力还是太大，所以还是买不起。”昨天，一直盯着四号线延长线大兴黄村某楼盘的购房人小赵告诉记者。小赵在中关村上班，因为北京城北的楼盘房价普遍偏高，四号线延长后，他和未婚妻两人将买房区域也“延长”到了大兴。

    小赵告诉记者，“房价没有降的时候，即2009年、2010年上半年，大兴保利茉莉公馆、绿地等项目开盘时均价都在1.8万到1.9万/平方米，一套八九十平方米的两居或者小三居总价多在160万到170多万元，首付至少在50万左右，我们出不了首付，根本买不起。房地产调控开始后至今，房价降了，大兴很多楼盘如顺驰领海、龙湖时代天街等均价都降到了1.5万/平方米以下，首付这回付得起了，但利率提高了，月供太高，我们还是买不起。”

    小赵给记者算了笔账，眼下他看中的那个楼盘，一套80多平方米的两居室总价降到了140万左右。“首套房三成首付，大概42万左右，虽然对我们两个而言有点高，但向双方父母要点，也能勉强凑够。但月供问题却来了。”小赵说，“因为公积金贷款最多只能贷到80万，不够，所以我们只能做商业贷款。而按现在银行执行的7.05的基准利率计算，20年期限的100万元贷款，月供达7783元，相比之前的首套房贷7折利率而言，月供多了1219元，我们两个一个月总共才挣1万多块钱，还7700多元的月供显然不现实。而从总利息看，基准利率下总利息为86.7927万元，而7折利率下总利息则为57.5288元，多了29.3万元，多出近51%。这对我们工薪阶层而言，很难接受。”

    小赵表示，虽然房价降了，但由于支付成本的增多，还是买不起房，“等吧，中央不是表态要保证首套房贷吗，我理解还会有优惠政策，等优惠政策出台，我俩再买房。”调查显示，和小赵一样，虽然房价降了，但受利率上涨带来的支付成本影响，眼下还是买不起房的普通工薪阶层依然很多。同样因此而继续观望的小蔡女士告诉记者，“现在房价降了，总价在120万元上下、我们能付得起首付的房子开始多起来，但受利率上调影响，我们还得再等等，看看银行能不能对首套房再实行优惠利率，或者期待我们的工资能快点上涨，涨到能支付得起基准利率下的月供。”

    取消了优惠折扣的首套房贷利率对冲了房价降幅，也是很多业内人士一致的看法。金隅嘉业、万科北京公司、首开置业等多家公司的营销负责人都算过类似中原地产华北区总经理李文杰算的一笔账：“像小赵那样的贷款100万元的首套购房人，增加的利息浮点，相当于房价上涨了20%。一定程度上可以说，如果目前首套房基准利率不变，想让小赵这样的首套购房人出手买房，房价还必须再下调20%左右，这样，刚需购房者才会得到实惠。”李文杰表示。业内人士表示，从目前看，宏观调控政策不会放松，保障房供应会进一步增大，房价肯定会继续降，但如何让刚需购房人减轻购房负担，作为多数首次购房人“必备工具”的住房按揭，出台适当的优惠政策也同样重要。

(海西地产投资网  马彦凯辑）