去年2月，北京实施了全国最严厉的房地产调控措施。昨天，市政协委员、万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对首次购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。而市住建委则表示，北京将坚持房地产调控政策不放松不动摇，促进房价合理回归。
政协委员
投资萎缩或致短缺
毛大庆称房地产投资销售呈大幅度萎缩
毛大庆认为，目前房价过快增长的趋势得到了有效的抑制，并且随着信贷、货币政策收紧以及房地产开发流程的改进和完善，全市商品房成交均价已从9月份开始有实质性下降。
据统计局公布的数据，自去年3月份开始，北京楼市成交面积一直稳定在50万平米左右，仅为2010年平均成交面积的二分之一，2009年的三分之一。去年11月份北京商品房批售面积96万平米，环比下降15%，同比下降30%；商品房住宅成交金额148亿元，同比萎缩42%，环比下降13%；成交均价19821元/平米，同比下降7%，环比下降4%；商品房库存继续增加，已到达年内最高点1104万平米。
毛大庆认为，北京的调控政策切中要害，遏制房价过快上涨，短期内已经获得成功。但由于未来商品房供应可能大幅下滑，房价长期稳定的基础还不稳固，也需要在后续的政策制定过程中给予关注。而且目前也出现了开发商拿地意愿极低、首次购房家庭信贷成本过高、郊区新城购房锐减影响人口引导等问题。他建议，在坚定落实现有的调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。
建议内容
●降低土地出让底价，增加土地供应；目前房地产企业呈现无力投资、不敢投资、无利投资状态，投资萎缩很可能导致未来供应削减，房地产市场供不应求。
●对于五环外区域的限购政策适当微调，将外地人口社保缴纳年限降低至一到两年。
●降低首置客户的信贷门槛，明确90平方米以下的首次购房应享受2成首付、优惠利率的支持政策。
专家观点
微调不会引发房价报复反弹
如果调控政策进行微调，是否会使房地产市场出现颠覆性变化，引发房价报复性反弹？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，今年初北京的新建商品住宅存量已经逼近13万套，按2011年5.8万套的销售进度，足够两年消化，此外，保障房的大量建设供应，住宅市场已经明显形成了“供大于求”的格局。胡景晖说，去年北京成交的5.8万套住宅中有95%的购房需求都属于自住型购房需求，即使今年适度放松限购限贷政策，也不会引发因需求量上涨，供应量不足而导致的房价报复性反弹。
他估算，假设把目前“社保或纳税连续5年”的限购条款调整为“累计5年”，那么因此而释放的自住型首次购房需求约1.49万套，如果调整为“连续3年”， 那么因此而释放的自住型首次购房需求约1.35万套。去年，北京一手房和二手房总成交量为20万套左右，相比前年的30多万套，成交量几乎被“腰斩”。因此即便微调政策，释放出的新购房需求，无法改变目前市场“供大于求”的局面。“今年预计住宅市场的供应总量将在38万至40万套，相对于20多万套的市场需求量，不会导致供需关系的反转。”
那会否出现政策微调，导致市场预期变化。开发商不愿降价？北京市房协秘书长陈志说，首先，每年的一季度和二季度是开发商偿还债务的集中时段，目前开发商的资金链普遍紧张。如果“硬挺”房价，就有可能无法回笼资金，因债务问题而彻底“出局”。而且目前的大环境是开发商普遍降价，也没有开发商愿意去冒险。
住建委
房地产“变化符合调控预期”
市住建委表示调控政策处在关键时期
对于房地产调控的走向，北京市近期多次表态，今年将坚持调控政策不放松不动摇。
10月价格环比下降
上月，北京市住建委相关负责人表示，经过一年的调控，截至去年11月底，北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后在10月份开始下降，居民家庭首次购房比重接近90%，各项主要指标变化符合调控预期。
这位负责人表态说，北京限购政策按照国务院的统一部署执行了1年，效果明显。“在这个背景下我们认为，调控政策处在关键的时期。北京市按照中央的决策部署，将坚持包括限购在内的房地产市场调控政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续。”
促进房地产健康发展
对于今年的房地产市场调控，这位负责人表示，中央经济工作会议明确给出的基调是促进房价的合理回归，北京市委市政府也会尽快研究采取具体切实的措施，促进房价合理回归，解决百姓住房需求的问题。近日有媒体报道称，北京市住建委一位内部人士表示，北京市将把限购政策中“连续5年纳税证明”改为“连续3年”，预计春节前就会调整。
当天下午市住建委就发布声明，市住建委任何人未接受过任何媒体的采访。按照中央经济工作会议要求和市委市政府部署，北京将继续深入做好房地产调控各项工作，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。
（海西地产投资网 马彦凯辑）
