在严厉的楼市调控政策之下，投机需求遭到遏制，市场有效需求不断下滑，成交量持续走低。然而在这种背景之下，一些大型房企依旧在楼市调控之年创造出了惊人的销售业绩，甚至破千亿元。而与之形成鲜明对比的却是，很多中小型房企为了“保命”，不得不卖股权为生。调控之下，房企几家欢喜几家愁。一场“大鱼吃小鱼”的游戏正在房地产市场上演。

大型房企：弱市上扬 业绩攀升

    楼市调控之下，房地产行业走入弱市，成交量迅速萎缩。然而，在行业不景气之下，仍有开发商实现业绩快速增长，甚至超额完成销售目标。万科、恒大已经率先传来捷报。2011年，万科实现销售面积1075.3万平方米，销售收入为1215.4亿元，同比分别上涨20%和12%；恒大实现合约销售面积1219.9万平方米，销售额为803.9亿元，同比分别增长54.7%和59.4%。回顾2011年初王石给万科下的死命令：“2011年销售额不能超过1400亿元”，不难看出，此前王石担心的发展过快问题在楼市调控这泼冷水之下得到了有效控制。而恒大集团这匹楼市黑马，轻松完成全年合约销售目标的114.8%。在众多开发商无法完成销售目标的情况下，恒大集团销售目标的超额完成显得格外刺眼。

    报告显示，紧随万科、恒大之后的，还有销售额破七百亿的绿地集团、保利地产、中海地产。记者对比中国房产信息集团发布的《2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜》和《2010年度中国房地产企业住宅销售TOP30排行榜》发现，共有29家房企拥有可比数据，而其中22家销售额同比上升，只有7家呈现同比下滑。显然，在楼市寒冬里，还是有不少实力雄厚的开发商能笑着过一个“热乎乎”的春节。

    万科和恒大等开发商之所以能取得良好业绩，是凭借高周转战略。“在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，‘快进快出’提高效率使企业有了更大的生存空间。”而走品质路线的绿城、富力等企业则追求品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制，因此业绩下滑较多。

小型房企：不堪重压 卖股求生

    2011年12月，陕西雄狮房地产开发有限公司以6809万元的价格出售了65%的股权；青岛中润置业有限公司卖出100%的股权，换回6904万元；东福名城(常州)置业发展出售52%的股权，获得5.2亿元……2011年，中小开发商出售股权的案例不断，北京中原市场研究部统计数据显示，仅2011年12月内，就出现了22宗房地产企业规模股权交易(交易额超过千万或股权变动比例超过10%)，总交易金额达到103.45亿元。而其中的16起，股份变动比例超过了30%。同时，房企股权变动还出现了向二三线城市蔓延的趋势，超过六成集中在部分二三线城市。

    而纵观2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，远超2010年的84宗165.25亿的规模，同比分别上涨47.6%、185.5%，均创造了历史新高。据统计，目前北京产权交易所和上海产权交易所有关房地产类的挂牌共41宗，其中涉及股权类的交易挂牌达到了18宗。北京中原市场研究部总监张大伟说，“大部分挂牌企业都属于资金缺乏，售股过冬类型”。

    张大伟认为，楼市资金选择离场的原因在于，房价拐点已经出现，而且房价可能继续深跌，特别是未来6至12个月的市场趋势的不确定性非常大。随着房地产投资收益的降低和风险的加大，房地产的暴利时代也已经过去，部分外行从房地产中撤资，重归自己原本利润可观的主业。记者采访发现，众多业内人士均认为今年楼市调控将继续维持一定力度已经是大概率事件。张大伟认为，受此影响，今年开发商出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，规模股权交易很可能突破千亿。

  房企表现两极化 市场集中度提升

    逆市扩张向来是助推企业低成本发展壮大的一大利器，而房企两极化的表现愈发激活了这场“大鱼吃小鱼”的游戏，2011年房地产市场上出售股权和兼并收购同时上演。并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。而非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。

    北京中原地产市场研究部统计数据显示包括东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，从房地产领域撤资或减少相关资产配置。与此同时，大型房企也开始出手收购，逆势扩张。2011年12月，SOHO中国动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50%的股权；首开股份获得了葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%股权；中航地产花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51%的股权……

    而这场并购潮也让一些经济学家开始担忧：在持续不断的“大鱼吃小鱼”之下，是否会出现大型房企的定价能力增强，从而进一步挤压购房者议价空间的局面？对此，一些专家认为，我国房地产市场的“大鱼”不大、“小鱼”过多的现实，使得在当前的兼并速度之下，还难以出现拥有强势定价权的大型房企。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“即便是龙头企业万科，销售规模也不过只有一千亿元，所占的市场份额根本不能决定市场定价。”

    对此，美联物业中国营运总监王书权认为，从资本和市场的角度来看，房地产行业的市场集中度必然要不断提高，这是一个市场竞争、优胜劣汰的过程。而在目前房地产行业的现实是“‘小鱼’太多，想吃也吃不完”。数据显示，2011年房地产行业市场集中度虽然继续提升，但上升幅度已经明显减缓，呈现趋稳态势，不论是前十强、前二十强，还是前三十强的销售金额集中度，与2010年相比，增长均在0.3个百分点内，而2010年较2009年的增幅则均超过2个百分点。宋丁认为，未来并购潮将继续蔓延，而大型房企收购的股权背后的项目也将在一定的建设周期后推向市场，变为销售金额，从而影响市场集中度的变化。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）