12月新入市项目签约主要集中在销售均价较低的金隅万科城和龙湖时代天街 “除了一些大幅降价的项目，北京其他12月新入市的楼盘销售都不理想。”在北京一新入市楼盘的售楼处，其销售人员这样对记者表示。而从全国来看，楼市成交也仍然处于低迷状态，中指院上周(12月19-12月25)监测的35个城市中，29城市楼市成交量同比下降，10城市成交量降幅在50%以上，其中泸州(期+现)同比降幅最大，为69.55%。重点城市皆出现下跌，天津跌幅最大，杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅亦超过50%。

新项目签约不足一成

    根据北京中原市场研究部统计数据显示，截止12月26日，北京年末最后一个月内供应的17个项目合计提供住宅套数为4616套，总市值153.2亿元。不过，这些新入市的住宅在近4周时间内的签约套数仅为460套，虽然签约率接近10%，但由于签约集中在部分中低价住宅，总签约金额仅为7.67亿，相当于新入市项目总价值(153.2亿元)的5%。据了解，12月新入市项目签约主要集中在金隅万科城和龙湖时代天街。其中金隅万科城12月的签约均价仅12618元/平米，比之前的平均售价下调近3000元，其签约套数也达到了374套。而龙湖时代天街则以54套的签约成绩排名第二，签约均价仅10647元每平米，比此前其宣传的11800元/平米起价，还低1000元以上。

    对此，中原市场研究部总监张大伟分析认为，“高端项目价格依然坚挺，导致成交量主要集中在部分降价项目，同时目前市场上大部分购房者期待房价下调20%以上，这也使得开发商小幅降低房价的行动很难换来成交量”。而根据北京房地产交易管理网数据显示，上周(12月19-12月25)北京商品房住宅签约2892套、二手房住宅签约978套，总成交量合计为3870套，环比上一周下滑26.6%，不及12月第一周成交量(12985套)的4成。

豪宅成交量不降反涨

    不过，在商品房住宅成交持续低迷的同时，北京的豪宅市场交易量却呈现不降反升的局面。2011年均价超过3.5万的住宅签约套数合计为6365套，总签约价值达到了424亿。中原地产的统计就显示，北京超过500万的高端住宅，在最近三年的成交量持续上涨。2011年截止12月22日这些豪宅的签约套数为5086套，2010年签约则为4993套，2009年签约套数为4554套。而2011年超过500万元的商品住宅签约量占商品房住宅签约的比例也达到了7.25%，占比较前一年提高2.19%。

    对于高端住宅在目前调控下依然占比上涨的原因，有分析人士认为，纯高端住宅自住需求比例高，且属于非普通住宅，税费较多，而且装修等成本高，所以实际投机投资氛围并不浓郁，之前市场上过分投资占比高的主要是部分郊区的中低价商品房，对于投资者来说转让相对更容易。本轮调控限购和限贷抑制了非理性需求，但是对自住及改善需求并未过多设限。同时，城区市场供应萎缩，4环内新房市场基本处于稀缺状态。因此城区房产依然是部分高收入阶层的保值选择。

明年房价下调幅度或加大

    此外，从最近各地对即将到期的限购政策的表态来看，2012年房地产政策预期依旧阴霾，北京、上海、广州、深圳等11大中城市也相继宣布楼市调控政策将延续。对此，张大伟表示，2012年房价继续大幅下调已经成为一个大概率事件。并且从去年的抑制房价过快上涨，到现在的促进房价合理回归。说明了调控的目的已经改变。在目前，下调部分区域不合理的房价已经成为政策的主要目的。

    中原地产研究部也认为，北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还可能有10-20%的下调空间。而今年以来北京有签约记录的172个项目，均价环比下调的数量已经达到了26个，市场调整的趋势也会持续。预计在2012年，郊区供应量将大涨，其在全市占比份额也将创造历史新高，在库存积压严重的情况下，潜在供应量会进一步影响在售项目价格的下调。 

(海西地产投资网  马彦凯辑）