中国的房地产金融有一个很鲜明的特点，行业高峰时选择上市融资，行业低谷时则转向民间资本，融资渠道的选择既是中国房地产市场起伏的风向标，又是促动整个行业变局的重要推手。在2011年第13届中国住交会上，资本界的各路好手得到了倾力热捧。无论是银行人士、基金操盘手还是信托负责人，都以他们背后强大的资本力量和富有吸引魔力的言辞宣讲成为本届展会的重要亮点与人气磁场。毋庸置疑，2012年，在这个公认的漫长而寒冷的房地产冬天里，注定了又到资本飞扬之时。

并购蜂起

    资本加剧分化，这种分化又进一步分割资本。赤裸裸逐利的资本，永远青睐的是地产行业的强者，为其推波助澜，开辟疆土。而这在2012年，或许将集中体现在地产并购领域。因此，很多住交会的与会嘉宾都倾向于认为，2012年对房地产来讲将是一个“并购年”。中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，2011年出现的一轮密集并购仅仅是端倪，并购潮的出现需要调控政策继续深入，如果限购、信贷紧缩继续维持，预计在2012年年中大并购时代将真正来临。

    对于银行而言，由于房地产处于国家宏观调控的焦点，房地产行业的并购贷款一直雷声大，雨点小，但这并不意味着其中没有机会。“并购贷款以及优质的或者不良的房地产项目的收购基金会在明年出现。”房地产金融专家蔡概还判断。专家认为，除了并购贷款，房地产市场大规模并购所需要的资金还有很多渠道。光大银行首席经济学家盛宏清就认为，香港市场上规模达6000亿元的人民币存款存在回流的可能，这对于投资地产股以及为房企提供委托贷款都是一个重要的契机。

    目前，政府已经允许香港建立人民币回流机制，小QFII投资的初期额度金额为200亿元。“我认为这个口子还可以再扩大一些，促进资金在内地香港之间的双向流动。”盛宏清表示。此外，与会人士也讨论了私募票据未来在地产融资渠道上的应用。由于私募票据不会受到净资产的限制，成本略高于银行贷款，在未来货币政策放松的环境下，将成为房企新的融资工具。

基金鹰扬

    时至年底，房地产市场的温度越来越低，而为房地产项目融资的房地产基金却出现井喷式增长。数据显示，仅深圳正在运转的房地产基金就有2200家，天津则有1000多家，据估计，全国房地产基金规模至少达到千亿之多。“2012年将是房地产基金的春天。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕表示，在宏观调控下，房企融资渠道越来越狭窄的情况下，这个行业就越发回归到金融本性，基金作为一种灵活而便捷的融资方式重新被市场所看重。

    实际上，2011年房地产基金狂潮就已经席卷而来，在全国各地都掀起一股“全民PE”波澜。“社会上的民间资金量巨大，在银行负利率和通货膨胀的环境下，这些资金需要一个很好的出口投向，而房地产作为收益稳定又透明可见的标的，受到了民间资本的青睐。”张民耕认为，这种趋势在2012年会愈演愈烈。而房企参与到基金中的热情也开始空前高涨。多年前还羞羞答答的全能开发商，如今作为堂皇的共享开发商登场，用开放性的心态去容纳资本、共担风险、分享收益。本次参加住交会的地产商莱蒙国际联袂旗下的华盛莱蒙地产投资基金亮相，也吸引了众多业内人士的目光。“这是我们未来重要的利润增长点，同时又可以作为我们优质项目的融资渠道，形成1+1>2的效果，前景非常可观。”莱蒙国际董事长黄俊康表示。

    诸如金地集团、滨江集团、复地集团、荣盛发展等房企都与莱蒙国际有着相同的观察和实践，专家们认为，这种“地产+金融”的发展模式也会在2012年更加突出并成为主流，未来的地产霸主一定会在这种模式上产生。尽管鹰扬四海，但中国房地产基金在2012年以及未来仍有很多重要的问题要解决。募集资金这一最难的环节仍是很多地产基金管理者头疼之处，中国投资人与欧美相比极不成熟，因此国内地产基金比海外基金还要多一项职责——对投资人的启蒙教育；另外，由于大小基金为数极多，鱼龙混杂，给选择和监管带来很多难题，也蕴藏了巨大的风险。

信托虎视

    在2011年第三季度井喷之后，房地产信托突然销声匿迹。金融监管系统出于对房地产风险的防范，已经对信托机构发出警告，很多信托机构也暂停了房地产信托的发行。“最近两个原本定好的信托都已经募集无望了，信托机构那边非常谨慎，宁可不做这几单了。”一位参加住交会的开发商表示。

    大业信托有限公司总裁王毅表示，目前信托已经开始认真审视未来2~3年房地产的发展趋势。“因为到时候是这批房地产信托集中兑付的时候，如何去评判其中的风险呢？银行可以在贷款偿还上进行时间的延期，但信托无法做到。”与会的多数信托业专家倾向于认为，2012年房地产信托形势不容乐观。由于房地产资金链已经发生了根本性的逆转，监管层要求金融机构不得再向增量房地产项目输血，这就在金融机构与房地产之间竖起一道防火墙，迫使房企远离金融机构。但这并不意味着这些信托机构就不再问津地产，它们依然在外围虎视眈眈。

    “信托是最具创新能力、最有竞争力的金融企业，它们会根据自己的理解和经验对接房地产，市场上还有很多机会。”蔡概还指出。“产业延伸是信托新的方向，比如说新兴的商业区、工业区、文化产业园区等，我们针对这些建立起投融资相结合的信托产品，这将使我们避开敏感地带。”王毅表示，“同时，信托下一步一定是偏向基金形式，不仅解决了流动性风险，而且缓解了兑付时间点的问题。”

REITs龟缩

    一直以来，作为最受关注的房地产金融工具，REITs在中国已经被探讨论证了近10年之久，但至今仍是“犹抱琵琶半遮面”，反而成了很多房地产人士揶揄的对象。正如全国工商联房地产商会秘书长钟彬所说的，“胎动不如行动”，2012年的行业冬天是否会成为REITs破冰而出的最好机会？一位长期研究REITs的金融专家对记者表示，REITs“龟缩”的状态不太可能在2012年有所突破。“首先是开发商没有这个需求，因为REITs不是融资，房企又不是到了完全没有流动性的地步，没有动力去支持这个产品；另一方面有好的物业都掌握在自己手里，适合做REITs的优质物业在全国范围内都找不出来。”该专家表示。

    尽管此前在北京、天津、上海、深圳等展开了REITs的论证和试点，但所谓的试点只能成为类REITs。一些诸如银行间流动的准REITs和可回购的债权类型产品都不能算是真正意义上在证券交易所挂牌上市的REITs；而监管层所构想的公司型基金是以我国的《公司法》为基础，与美国以《投资公司法》为基准的REITs有着霄壤之别，完全不能同日而语。“无论是体制因素的桎梏问题，还是市场层面的产品需求问题，解决起来都需要一段漫长的过程，想在2012年有一个根本性的突破难而又难，只能耐心的一步一步来吧。”该专家说。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）