预计全年成交面积与2008年相当，甚至可能跌破2008年水平据广州市房管局数据，今年1-10月，广州市十区一手楼成交数据还未公布，但根据网站统计的阳光家缘数据，11月广州十区一手楼的成交量只有34.5万平方米。按照目前的成交趋势，12月的成交面积将不足40万平方米，因此预计全年成交面积在550万-560万平方米，与2008年全年553万平方米成交面积相当，甚至可能跌破2008年水平，为十年来成交量最低位。

9月份为市场分水岭

    从今年的整体供应量看，今年1-10月，广州商品住宅新增供应523万平方米，同比下滑21.5%。在层层递进的宏观调控政策和第三季度末新增供应增加的共同作用下，9月份后广州一手楼成交量锐减，部分楼盘开始出现促销降价。今年2月前，广州的限购政策准许一个家庭新购一套房产，楼市整体上仍呈现供需两旺局面。市场供应充足，首次置业者及二次以上改善型置业者为楼市成交主力。并且住宅投资需求旺盛，月均成交量在50万平方米以上。2月，限购、限贷政策升级为本地户籍家庭限购两套房，已有两套房的家庭不能再购房，有社保或纳税证明的外地家庭限购一套。二套房贷则是由原来的首付五成升至六成。不过，在2-8月期间，由于市场供应不足（月均新增供应40万平方米），使总体成交萎缩，月均成交量只有约44万平方米，但市场依然不乏成交热点楼盘，楼价依旧稳步上扬。

    进入9月黄金月，市场开始逆转。一方面市场供应大幅增加，9-11月的月均新增供应约78万平方米，但黄金月成交低迷，11月的成交量更跌至34.5万平方米，仅高于2008年2月的23万平方米水平，住宅投资需求大幅减少，投资比例下降。另一方面，购房者对未来楼价回落预期增强，整个消费市场观望氛围更浓，导致成交量进一步下降，楼盘价格出现高位回落，并由外围传导至市中心。国庆前后，部分楼盘价格下调，但对销售带动有限。直至11月底开始，部分楼盘推出降幅超20%的特惠单位，抄底入市的买家才出现。

五区楼价同比上升超两成

     从各区成交量来看，今年1-11月，天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、黄埔区、白云区等中心六区成交全部出现不同程度缩量。其中，传统成交大区天河、海珠和白云萎缩明显，而增城、花都和番禺则保持了成交大区势头；从化及南沙成交量较大，上升明显。虽然成交下滑，但是各区楼价却有较大升幅。市房管局数据显示，今年1-10月，广州十区一手楼的成交均价为13411元/平方米，同比上升4%。涨幅较低主要是因为结构性原因，各区楼价实际上多有较大的升幅。今年1-11月，白云区、黄埔区、越秀区等5个区域的均价同比涨幅均超过20%。其中，白云区、黄埔区的同比涨幅均超过26%，越秀区的均价同比涨幅也超过了25%。另外，南沙区、增城市和番禺区的均价同比增幅在14%-19%，升幅较高；从化市均价升幅为6%，相对缓和；萝岗区由于成交产品结构（限价房及内部认购房源）影响，价格同比下降1%。

2011年 1-11 月各区均价及同比变化

区域 成交均价（元/平方米） 同比增幅

白云 16211  26.6%

黄埔 14334  26.4%

越秀 27354  25.7%

花都 7616  21.2%

荔湾 22196  20.8%

天河 27185  19.1%

海珠 21476  19.1%

南沙 8753  18.0%

增城 8070  15.6%

番禺 14337  14.2%

从化 7111  6.0%

萝岗 9812  -1.0% 

（海西地产投资网  马彦凯辑）