“房价”二字，牵动着百姓安居乐业，牵动着经济健康发展，牵动着社会和谐稳定。经过持续近两年严厉的房地产调控，房价过快上涨的局面得到有效控制，今年6月份起，一些城市房价企稳并出现合理回落，房地产调控的成效正进一步显现。与此同时，全国开工1000万套保障性住房的任务已经全面完成。

调控正朝预期方向发展

    2011年，是“十二五”规划开局之年，也是房地产业的大变革之年。号称“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。近年来，部分城市房价过高、上涨过快，如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定。普通居民通过买房改善居住条件的愿望就会越来越遥远，房地产市场投机会制造越来越多的泡沫，进而威胁国民经济健康发展。

    调控必须而且迫切，然而，调控却并不容易，力度不当可能引发一系列经济、社会问题。“房地产市场不整中国经济要出事，整狠了中国经济也要出事。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示。面对这种“两难”的局面，房地产调控要确保取得实效，又要把握好政策的力度和节奏。

    国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%，今年以来首次出现环比下降。“总体来看，目前房地产调控已取得积极成效。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，成效突出表现在：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制；商品房价格过快上涨势头得到遏制，特别是下半年以来，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。“房地产调控正朝着预期方向发展。”

    为什么过去调控“屡调屡涨”，本轮调控却能向既定目标步步推进？措施更有力——从“国十条”到“国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到抑制投资投机性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则……根据市场变化，政策不断出台，一次比一次更严厉、针对性更强。

    落实更到位——本轮调控将“落实地方政府责任”列为重中之重。今年初，中央要求各省在年初制定本地房价调控的明确、量化的目标，并向社会公布。如果目标没有完成，要对地方政府主要负责人进行约谈甚至问责。中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，这使调控效果的评估更加刚性化、有据可循。公众的监督和中央政府的问责，无疑给地方政府套上了“紧箍咒”，必须动真格。

    决心更坚定——中央政府始终把调控成效视作对人民群众的庄严承诺，视作党和政府公信力的体现。每次房价出现反弹，党和国家领导人、有关部门负责人就及时站出来，强调坚持房地产调控方向不变、力度不松，即便牺牲一点经济发展的速度，也要让调控取得实效。决心给了老百姓信心。调控不放松，让更多购房者相信效果会进一步显现，选择观望等待，更理性地制定买房计划。决心也给市场释放了信号。房地产的暴利时代正在远去，懂得顺应市场和政策变化的企业，通过更积极的定价，更大力度的促销，实施更稳妥的战略，为房地产业“下半场”的竞争做准备。

保障房是改善民生和经济发展的最佳结合点

    这次调控与以往最大的不同，是抑制投机与增加供给两手抓，在对商品住宅市场进行限购、限贷等调控的同时，开工建设了规模庞大的保障性住房。温家宝总理在今年全国两会作政府工作报告时提出，今年全国将开工建设1000万套保障性住房。截至11月中旬，这一任务已经完成。目前各地已经开始着手制定明年的开工建设计划，整个“十二五”期间，我国共将建设各类保障性住房3600万套，到“十二五”末，城镇保障房覆盖面将达到20%。

    “大规模的保障房建设，是改善民生和促进经济又好又快发展的最佳结合点。”陕西省住房和城乡建设厅副厅长张阳说，“保障房既是改善民生的利器，也给楼市调控增添了底气，更是整个经济发展的稳定器。”保障房建设是重大的民生工程。建保障房大大改善了困难群众的住房条件。从今年起，公共租赁房成为保障房建设的主力军，让许多原本不属于保障对象的中低收入家庭、新就业大学生和外来务工人员也能纳入保障范围，解决阶段性住房困难。

    经过这一年“一路绿灯”式的建设，未来保障房如何持续发展，成为建设者们开始更多关注的问题。如陕西省今年起与高校开展住房保障可持续发展的课题研究，并把保障房相关的政策、土地、资金、质量、分配、管理归纳为“六大模块”，形成制度。同时，开展了全省范围内的低收入住房困难家庭普查，并投入大量资金建设先进的住房信息系统。住房和城乡建设部部长姜伟新认为，在保障房建设实践过程中，我国住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图变为现实。

    保障房不仅改善民生，也有助于稳定房价、稳定经济。中国房地产协会副会长朱中一认为，以公租房为主的保障房大量供应，能减缓购房需求在短期内集中爆发，缓和快速城市化阶段住房市场的供求矛盾，有利于遏制房价过快上涨。保障房也将助推城市化发展，其释放出的消费和投资潜力，直接推动相关产业发展。人们一直担心，在充满不确定性的国内外经济环境下，房地产调控会影响上下游产业和相关就业。这种担心不无道理，调控使房地产企业看淡后市，拿地、开工更为谨慎。从统计数据看，近几个月商品房投资和新开工的确出现了下滑。

   “今年1000万套保障房所需的1.3万亿元投资，可以在一定程度上对冲商品房投资的下滑，同时也能为建筑业等上下游产业提供大量就业岗位，保持经济平稳发展。”住房和城乡建设部副部长齐骥表示，人们在入住保障房时，进行简单的装修、购置家具家电等，也起到拉动内需的作用。

关键时期应坚持调控不动摇

    在房地产调控成效初显的同时，我们也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固，远没到可以放松的时候。为什么必须坚持调控不放松？以“房价回归合理水平”的目标来看，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间，促使房价反弹的因素依然存在。只有坚持和完善调控，进一步落实已出台的各项政策，才能巩固调控效果，使房价继续向更合理、更安全的水平回落。

    同时，住房供应体系的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。如果刚见成效就放松调控，房地产市场还是会回到过去的发展轨道上，房价的反弹在所难免，调控有可能前功尽弃。在调控的关键时期，温家宝总理、李克强副总理分别在最近再次强调，房地产市场调控绝不可有丝毫动摇，给人们吃了一颗定心丸。

    面对国内经济增长速度回落、国际经济形势不确定性增加的外部环境，继续坚持调控的底气何在？任兴洲认为，当前房地产投资仍将保持合理增长，即使增速回落，也属正常回调。坚持房地产调控有利于促进进一步改善民生，促进社会和谐稳定，也有利于房地产行业的良性发展。同时，房价稳步回调对银行等金融体系的影响总体可控。从中长期看，坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖，促进产业结构和收入结构调整。

    因此，顺应我国房地产发展的周期规律，继续坚持房地产调控，实际上有利于经济和社会的持续健康发展。继续坚持调控，方向又在哪里？“在楼市调控目标上，短期内可以着眼于房价；长期看，一定要着眼于形成长效制度。”夏斌表示。与调控价格相比，住房制度改革涉及的问题更多、利益更复杂、难度也更大。当前房价开始企稳回落，市场成交平稳，恰恰为制度改革争取了时间和空间。夏斌认为，下一阶段的调控，应一边坚持暂时的行政措施，一边抓紧有利于楼市健康发展的长效制度的研究和政策储备。“行政措施要慢慢退出，市场税收等措施慢慢跟进，做好衔接。”

    住房和城乡建设部有关负责人表示，房产税改革、土地招拍挂制度改革、治理和规范房地产市场秩序、建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规等，将是下一阶段调控的重点，也是今后深化住房制度改革的重要内容。安居是民生之本，安居才能乐业，安居才能安心。“十二五”开局之年，房地产市场调控和保障房建设已经迈出了坚实一步。今后一个时期，我国仍将把住房问题作为关注民生和推动发展方式转变的结合点，更好地落实各项调控政策、巩固调控效果，加快推进保障房建设，加快完善住房供应体系，最终实现房地产市场的良性运转，促进国民经济平稳较快增长。  

（海西地产投资网  马彦凯辑）