对房价的讨论，已经成为寻常百姓茶余饭后聊以消遣的重要话题。时至年关，调控政策的去留与房价的走势再次成为最热门的焦点。国家统计局星期五公布的国房景气景气指数已经低于景气临界点，加之外部经济环境不容乐观，这一切，都给调控政策的存留延续或是到期终止带来不确定的因素，而这，也将直接影响到2012年房价的走势。

     已经持续了近两年的房地产调控，在“限购”加入之后，房价过快上涨的脚步逐渐放缓，而“拐点”也渐渐明朗。央行日前发布的报告也指出，房地产开发投资增速高位回落，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

     中国社科院9日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2011-2012)》预测，明年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，房价拐点很可能在第一季度显现。第二季度，整体性降价幅度则有限，预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。在第三季度，如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。

    此前一直看好中国房地产市场的外资机构，进入下半年以来，也纷纷预测明年中国的房价将会下降。11月中旬，摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶在上海预计，明年大城市房地产价格会下降10%-20%。12月6日，摩根大通发布的报告显示，中国明年经济增长最大的挑战来自房地产市场，认为中国房价有可能下跌30％。9月末，标准普尔公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。

    针对可能出现的房价下滑，住宅绿皮书建议，应建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案，避免房地产市场“硬着陆”。在房价出现较大程度的下滑时，结合“康居工程”的探索，恢复和增加普通商品房的金融和税收优惠政策；当出现更大速度的下滑时，采取放松首付、下调利率等手段的金融政策，减缓下跌改变预期；当出现很大速度的下滑时，允许在限购的具体条件上做谨慎放松，但要实行上级主管部门申报制度。尽管房价在房地产调控之下，可能出现下滑，但社科院发布的绿皮书同时指出，正是由于房价的下滑是因为调控政策引起，所以，这种下滑的基础并不稳固，目前房地产的回稳和下调不是市场机制产生的，限贷和限购政策，限价和问责等行政高压手段一旦撤出，加上货币政策的逐渐放松，资产价格可能出现报复性反弹，引发不正常的热钱流出。

    针对此问题，住宅绿皮书提出，2012年房地产市场调控应坚持“持续、稳定、差别、灵活”的原则，着眼于“回归理性，健康发展”的调控目标：在价格上，房价过高的城市价格下降，一般的城市平稳；在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步增加。应继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹。

    毕竟现在房地产市场所面临的情况，虽然内外环境比2008年要好得多，但总体处境是极为相似的。2008年下半年至2009年上半年，在房地产调控和横扫全球的金融危机作用下，国房景气指数徘徊在景气临界点之下，随后，多项举措放开，鼓励资金进入房地产市场，国房景气指数迅速回升的同时，房价也出现报复性上涨。而今，国房景气指数低于临界点，全球性的经济复苏疲软，欧洲多国纷纷下调2012年经济增长预期。房地产调控会否就此放开，是人们最为关心的问题，如2009年般的房价的报复性反弹，也是这轮调控最为担心的事情。

    统计局刚刚公布的数字显示，11月份国房景气指数创下28个月新低——99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。从统计数据来看，全国大中城市房价趋于稳定，部分城市还出现了环比的连续回落，但是，从具体城市具体区域分析来看，则会发现，当前市场仍处于僵持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面并没有根本改变。在我国加快城市化进程中，各大城市都在积极扩建，郊区县新建的大量项目拉低了城市的住宅均价，而市中心原本已经开发的城区，住宅价格还在缓慢攀升，虽然，北京、上海、广州等一线城市的郊区出现了较大幅度的下滑，但二、三线城市不少仍在上涨，有的涨幅甚至超过了一倍。以此来看，2012年的房地产调控，也是不可放松。

（海西地产投资网  马彦凯辑）