年关钱紧。

　　12月1日起，北京正式对海淀温泉镇所有拟申请商品房预售许可的项目，实施预售资金监管。“温泉镇其实相当于二线城市了。”11月24日，北京住建委一官员对《华夏时报》记者说。这也就意味着，管理部门对预售款的监控已经开始向二线城市蔓延。本报记者经多方采访证实，多个地方的二线城市近日相继强化了对商品房预售款的监管。而这对于一些中小房企来说无疑是雪上加霜。待结的工程款、到期的开发贷款、正在赶工的期限项目、飞涨的建筑成本……再加上银行对房地产商采取限贷乃至禁贷之策，让房地产开发商们直呼“年关难过”。

剑指二线城市

    预售资金监管已剑落二线城市。11月23日，北京住建委上述官员对本报记者表示，“北京此次商品房预售款监管涉及怀柔区、平谷区、门头沟区等多个周边地区，而这些地区实际上已经相当于二线城市了。”至此，整个北京实现了对其预售资金的全部监管。

    据悉，二线城市的西安、石家庄、杭州、成都、泰安等地方，也已经完成对预售款的监管措施。目前，全国至少包括70余个大中型城市出台了预售款监管相应政策，记者采访获悉，各地出台的预售资金监管模式不一：从监管主体上看，济南引入担保公司；广州监管主体是专设监管小组；北京则由房地产主管部门与银行业主管部门联合发布文件，参与监管的商业银行具有较强的约束力。

    “对于预售款监管，中央赋予地方房地产主管部门制定具体操作规范的权限。”住建部建筑市场监管司一官员称。据他透露，有的地方是商业银行监管，主管部门督察，而有的地方则是房地产主管部门直接监管。中原地产总监张大伟则认为，“二线城市加强预售款监管，旨在掌控开发商现金流。”

开发商提前应对

    房地产开发商在寒风中哆嗦。信贷紧缩，加上预售收入变成了纸上谈兵，房企资金缺口巨大。通常情况下，房企的资金由三部分构成，即自有资金30%、贷款30%、预售收入40%。在一线城市的预售资金遭遇监管后，就连万科、保利地产等房地产大佬都不得不开始对二线城市做出部署——提前拿预售证，提前销售。据报道，继一线城市打出降价旗号后，万科、中海等龙头房企近日在杭州、南京等二线城市也开始了高调促销。

    在行业龙头的示范效应下，越来越多的开发商选择降价促销。记者采访发现，目前北京降价幅度最大的多是此前定价泡沫较大的高价楼盘，如通州的京贸国际城等。“监管协议实际上是对预售款如何执行的细化。”首创置业一名销售经理一语中的。不过，河北省某巡视员向《华夏时报》记者透露，这表明银监会加强了对金融风险的防范，但“银监会、各地地方政府与开发商之间的博弈，需要一个时间过程”。

资金链隐忧加剧

    今非昔比，房地产企业被公认的负债率不能超过70%，而今这一铁律已被彻底打破。本报记者采访获悉，目前，至少一半以上的房企超过这一标准。来自统计局的数据表明，开发商的资金来源中，银行贷款与个人按揭所占比重大幅萎缩，上半年同比均降低了3个百分点以上。

    开发商债务也因此剧增。据有关机构对深沪两市126家房地产公司中的118家进行统计，未来支付的短期债务总额高达11800亿元，较2009年上升了35%。在这轮楼市调控中，“房企的开发模式也发生了改变，以往依靠预售款、贷款的模式被扭转，依靠土地和住房升值赚取利润的空间也被打击。”北京联达四方总经理杨少峰说，预售款、贷款、信托融资……与房企的融资渐行渐远。

    数据显示，上半年，在房地产企业各资金来源中，国内贷款7023亿元，处于低位；自筹资金却高达16463亿元，同比增长32.7%。“房地产企业资金主要源自自筹资金和其他资金两项，而其他资金中主要是按揭贷款和定金及预售款，但上半年个贷同比下降7.9%。”杨少峰称。

（海西地产投资网  马彦凯辑）