在这个楼市冬天里，中国各地兴起了一股“退房维权”热，市值缩水的业主们打出横幅讨伐开发商。业主们风风火火“维权”运动在网络上并没有获得足够的同情，反而引起一片嘲讽。有学者认为，楼市维权违反现代契约精神，有媒体呼吁回归理性。其实，日本、美国、香港的民众早于中国内地经历了楼市泡沫破裂的过程，同样面对房价下降，他们当初怎么办？

美国：大多数人被迫低价售房

    在美国，楼市的萧条每个人都能真切地感受到。社区、街道旁，到处挂满卖房子的牌子，很多社区的房子都空了，绿油油的草坪也没人打理了。即使是房市坚挺的华盛顿地区，依然还可以看到大量的租售房广告牌。2006年，美国房价达到巅峰时，各地大兴土木、新建的房子四处开花，即便如此，市场仍是一房难求，想买房子的人都要排队，房贷公司非常忙碌。从2007年的次贷危机到2008年的金融危机，美国房市终于崩盘，房价暴跌，今日也没有复苏。

    美国房地产泡沫破灭催生了大量的无房族，杰克曾在2005年买了一栋公寓，由于房价缩水，现在杰克房子的贷款总额已经超过了当前市价，因还不起贷款，最近他的房子被银行强行收走。美国一知名网站商业统计：有1600万户美国家庭的贷款额超过房屋市价本身，2008年至今，超过百万房子被银行收走。面对房价暴跌、房屋被收走，有些美国民众上街游行，不过他们不是去找房地产商，毕竟这是“市场行为”，他们要求政府采取措施刺激经济增长，保住工作岗位，从而支付房贷。

    美国最大房贷银行富国银行客户经理陈馨说，看到房屋价值缩水，美国人心理也会不平衡，但银行的大多数客户是选择接受房价下跌的现实，会趁早把房子卖掉，以免亏损更多的钱。那些游行的民众也会要求银行下调利率，以减少房贷支出。居住在弗吉尼亚州阿灵顿县的约翰尼尔森向记者介绍了所在社区的情况，尼尔森说：“一般当房屋价值跌至购买额或贷款额以下，美国人有三种应对方法：一部分全款买房者或部分有能力支付贷款者会坚持下去，等待房价回升；一部分人则是低价出售房子自己承担损失，“那些没有能力支付贷款的房主只能选择违约，房子被银行收回去”。

    尼尔森说：“选择违约会严重损害个人信用记录，今后数年乃至十年内都不能申请贷款买房买车。”为救助房地产市场，奥巴马政府在金融危机期间就出台了住房可负担再融资项目。如果房屋价值缩水，政府支持企业房利美和房地美旗下的房屋抵押贷款在符合一定条件的情况下，可以减免或取消部分再融资费用，并降低贷款利率，这样每个月的月供就少了，不至于走向违约。除了政府控制的企业，政府还会与私有银行机构达成协议，下调房贷再融资的利率和费用。

    由于次级贷款使“两房”遭受了巨大损失，两房于2008年被政府接管。目前，美国政府对他们提供的救助总额已达到约1700亿美元(1美元约合6.35元人民币)。本月初，两房分别再向美财政部申请60亿美元和78亿美元救助资金。预计到2014年，美政府对“两房”的救助总额将达到2200亿美元。10月24日，奥巴马政府宣布了一系列改革措施，旨在让更多借款人重组住房抵押贷款，享受当前较低利率，缓解房贷负担。美国民众面对房价下跌更多是采取比较理性的行动，会遵循市场经济的原则。而政府以及银行等有关方面也会出台相应的措施，来稳定市场情绪，尽量减少购房者的损失。

日本：房价跌80%，找央行也找开发商

    野村先生(化名)在日本一家证券公司工作，现在是一名中层管理人员。他告诉记者，对中国现在发生的一切，他感到很熟悉，似曾相识。1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。

    野村是在1991年在东京町田车站附近买的公寓房。当时日本泡沫经济正破灭，房价从高位下降。这栋距离车站走路仅8分钟的10层高的公寓，面积80平米，最早售价8000万日元(100日元约合8.25元人民币)，他在和销售商讨价还价后，以6000万日元买下来。20多年过去了，现在按二手房销售的话，只能卖到3000万日元，不到当初的三分之一。按照日本的规定，房贷最高可以贷35年，贷款额最高上限为年收入的4倍。当时野村和妻子的年收入加起来是1000万日元，总共可以贷款4000万日元，所以只支付了2000万日元的首付。

    贷款还了这么多年，现在每个月大概还款不到20万日元，发奖金的月份还40万日元，还剩不到1000万日元的贷款，但是野村并不急着还。因为现在的贷款利息很低，大概只有1.8%左右。而在泡沫经济最鼎盛时期，贷款利息曾高达8%。他贷款时选择的是变动利息。在房地产泡沫破裂后，日本经济状况恶化，市场资金需求下降，企业不景气，企业都不去贷款了，利息就下降了。现在，日本央行还在主导实施零利息的政策。

    回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，差价大概为80%，而野村是在房价下降大概40%时买的，当时以为不会再跌了，没想到那只是泡沫破裂的中途阶段。以他来看，现在中国的房产泡沫估计还只是在下降了20%左右的阶段，如果看看日本这面镜子，就会推测出中国房价还有多少下降的空间。在房价下跌的时候，日本也出现过有业主去找开发商退钱的现象，当时如果差价比较小的话，比如在1000万日元的话，开放商就退给了业主。但是并没有法律规定开放商有业务将房价差价的损失赔偿给业主。不过，野村告诉记者，由于日本人“自我责任”意识又都比较强，觉得买房都是自己的责任，所以业主找开发商闹事的事情基本没有没听说。