“通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，满足项目其余阶段的资金需要。”近日，宝龙地产（01238，HK）在自己的网站上这样介绍，并解释了将以何种融资路径实现其商业计划。然而，宝龙地产在11月20日左右连续实施的一系列大幅降价，由于过分贴近楼盘开发成本，让它的上述计划变得十分困难。

    另外，城市综合体大规模“烂尾”的可能性已变得越来越大。某业内人士告诉记者，对于很多综合体开发商来说，未来的出路只能是出售股权和其他公司共同持有或者降低持有商业地产的规模。而“烂尾楼”出现的可能性也已存在，只是不会在今年爆发而已。

部分项目售价贴近成本

    11月20日，宝龙地产旗下多个项目降价优惠促销。有报道称，常州城市广场一次性付款9.2折，按揭9.5折，7天内签约9.9折，老带新9.9折，并且有团购优惠，100人9.7折，200人9.6折，300人9.5折……最高优惠可达15万元，报价5555元/平方米起。而搜房网的价格纪录显示，上述楼盘此前的销售均价在7200元/平方米。

    记者昨日（11月21日）以购房者名义致电上述楼盘销售人员，得到回应称，单价6000元出头就可以买到上述楼盘的100多平方米的三房房源。相关报道称，宝龙地产在杭州的宝龙城市广场推出的高层公寓在12000~13000元/平方米，而综合楼板价是10081元/平方米。实际上，宝龙地产10月份的销售均价已开始大幅回落。据该公司10月份企业传讯，该公司10月份共取得91516平方米的销售面积和5.22亿元的销售额，折合每平方米的销售价仅5703.92元/平方米，而上半年该公司的平均售价是6934元/平方米。

    宝龙地产执行总裁许华芳在接受媒体采访时称,降价幅度相对而言也不算太高，但显然这一售价已贴近成本。依据上半年财报，以总销售面积251575平方米和物业销售成本11.05亿元计，上半年每平方米的销售成本为4394.31元。且这一成本没有计入2.72亿元的行政开支和0.71亿元的物业销售开支。

项目烂尾风险显现

    上海同策咨询顾问有限公司研究张宏伟说，先通过部分销售获得售房款，然后以这一部分售房款持有商用物业是目前开发商发展城市综合体的常规做法。

    此前，宝龙集团有限公司副总裁黄永华曾通过媒体表示，要增持商业地产项目，自持商业项目占整体商业地产项目的比重要超过60%。而上半年财报显示，该公司长期持有投资类物业资产达到139.34亿元，比用于销售的开发中物业和持有销售竣工物业部分的资产（累计72.75亿元）高出近一倍。但大幅降价后，宝龙地产显然不可能按照既定计划自持商用物业。尤其雪上加霜的是，宝龙地产上半年的租金收入仅为1.01亿，投资回报仅1%~2%。张宏伟说，上述低于存款利息的租金回报，可能很难让宝龙地产获得贷款。而上海一家民营银行信贷部门人士也介绍说，很难为这样低租金回报的商场提供贷款。

    中房信分析师薛建雄说，在降价潮下，综合体项目的开发商目前其实和住宅开发商一样日子难过。开发商将被迫更多地放弃自持物业，转而增加销售，或者干脆转让。那些已经被开发商销售大半的物业甚至有可能出现“烂尾楼”。孙华良也进一步强调了综合体领域出现“烂尾楼”的可能性，只是由于上述领域上市公司居多，“烂尾楼”的风险可能会推迟到明年。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）