九月、十月这两个传统卖楼旺季收金寒碜，十一月、十二月也就成了不少商家的必争档期。从近日开始，各楼盘的营销活动又开始增加。例如在老城区，就有即将亮相的东方文德广场、万科柏悦湾新一期，两盘都已开始接受咨询登记；外围区域也不弱，例如在眼下最为热门的南沙片区，不仅有楼盘高调举办特定圈层的营销活动，更加有新项目在图纸、售楼部都没有的情况下就开始蓄客……一些操盘手认为，对于明年市场的无法预判，唯有在眼下尽量出货避免不必要的风险。

    然而，面对商家们的各种折扣优惠、活动诱惑，买家们投之以冷静谨慎的目光，观望氛围似乎还有在增加的趋势。上周末，记者走访老城区、天河区、白云区等多个楼盘看到，亲临现场咨询了解产品的市民不算太少，不过即使是连连遭受销售人员的折扣、又或是成本价的轰炸，看楼的市民却一直保持理性，很少人冲动入市。这也难怪，随着政策的不断施压，市场供应量的充裕以及众多楼盘促销信息的袭来，买家们对未来楼价下降的预期已经越来越坚定，既然这样，就无需急于一时入市了。

这一轮博弈战，持续时间相信不会短。

降价压力进一步放大

    在普遍观望的市况下，市场从“降不降价”，转而变成了“需要降多少”的问题。记者在上周末直击看到，尽管有开售楼盘开盘现场折扣达到9.2折，但是销售业绩较之以前已经明显下滑，降价压力的进一步放大，折射出市场可能会陷入“越降价越难卖”的困境。

9.2折，买家下手谨慎

    “说句实在话，这个楼盘的售价在同路段算是比较笋的”，上周在白云区某开售楼盘现场，一位买家这样告诉记者，当记者问到价格这么笋，你“落手”没有，该买家摇摇头笑着说，还是想再等等看看吧，反正货很多，不着急。  

    据了解，该盘的开售优惠还是很可观的。如果是缴纳诚意金的客户，可以在总价减3000元的优惠基础上再享9.6×9.8×9.8三重折扣优惠，实际上相当于9.1折左右的优惠。而对于未交纳诚意金的买家，如果在开盘当天购买签约，则可享受9.8×9.8×9.8×9.8四重折扣优惠，总体算下来，也即9.2折。而在折后的价格来说，1.1万元/平方米的均价，在同路段来说也算是低的了。而记者在现场看到，尽管价格是明显让利，现场人气也很旺，前来现场的买家非常多，但是实际销售速度却在放缓，截至12点左右，记者离开现场时，约有三成货量售出，这显示出买家“落手”越发谨慎的心态。

促销有用吗？

    在当前的观望状况下，降价有效吗？白云区某操盘手告诉记者，促销是当前最有效的办法，也是最难的办法。“降得太少，效果是相反的———不如不降；降得太多，老板不仅肉疼而且影响声誉———需谨慎使用”。所以大多数操盘手都要用“不多也不少的降价”来撬动市场，这简直是一项精妙的技术活。当前的市场，进入窘迫的境地，一方面市场萎缩明显，另一方面观望再度弥漫，正是如此，降价与楼价下行正在市场发酵，最后成为怎样的购房心态，仍需要时间检验。（文/詹青）

南沙：高端盘大搞促销，全新盘急着入市

    上周南沙再添“将建广州最快地铁”实质性利好，但开发商并不能松下一口气。记者巡备受所见，卖高端别墅的，花大力气搞“名人营销”，不言降价但送出“住房券”，只要有诚心的客人，价格方面“好商量”。有些还没拿到预售证的全新盘，为了赶在年底前开卖，着急的心态展露无遗。

贵价别墅请名人、送住券、送美食

    前段时间推出的南沙奥园的“山海一号”别墅，单价达3.6万元/平方米。400-700平方米的大面积独栋别墅，总价在1000万元-3000万元/栋，消化起来不是那么容易。上周末，“山海一号”对高端客户展开又一次立体式的营销轰炸。当天，“2011畅想南沙”第二届广州名人高尔夫邀请赛在该盘举行，在山顶的山海壹号别墅会所，则同期举行“2011畅想南沙名人论坛”，广州城中来了不少名人，奥园总裁亲自作陪。据了解，当天，有客人成交了一套大面积别墅，总价1000多万元。

新盘没有什么就开始蓄客

    尽管位置处在南沙的旺地———金洲商圈，但敏捷地产在南沙的首个项目君御国际，急着入市回笼资金。“什么都还没有，还没拿到预售证，没有样板房，没有销售中心……”这是记者在该楼盘的临时接待中心听到的销售人员的说法。自然，对于消费者最关心的价格问题，也是无可奉告。记者所见，一栋单体楼盘还在赶工，开发商抢着在公路边搭起了一个类似于工棚的接待中心，室内摆着的几块水牌，上面贴着开发商旗下增城某楼盘的宣传资料还没有来得及更换。几张A4纸上面简单地印着户型图，销售人员称：“这个是临时的。”  

（海西地产投资网  马彦凯辑）