从鸡犬升天到全面洗牌

    只有在退潮的时候才知道谁在裸泳。

    记者调研发现，即使在海南楼市整体萧条的情况下，一些品牌开发商的房子依然卖得很好。其中的佼佼者雅居乐，其位于陵水的清水湾项目今年前10个月的累计销售额已达75亿元，接近去年全年销售85亿元的水平；而2008年才进驻海南的万科，其位于三亚的首个项目万科森林度假公园，一开盘就卖了10个亿。资金实力决定开发与扩张进度，品牌开发商或因销售回款较好、母公司实力雄厚、融资渠道多元化等，开发进度并未见放慢，有的甚至还逆势提速及扩张；与之形成鲜明对比，资金实力弱的民营开发商今年明显放慢了开发进度，有的已经出现停工，还有的甚至计划出让项目。

    经过近两年的发展，海南房地产行业凭借国际旅游岛概念“鸡犬升天”的局面已经过去，行业大洗牌不可避免，存活下来的企业在未来将主导海南楼市的走势，他们将带领海南的房地产业从之前的混乱走向有序和规范化。从政策层面来看，海南省政府也有意引进及扶持大型品牌房企在海南发展，早在去年3、4月份，海南省住建厅和国土厅在制定房地产行业相关政策时，就已经开始往大型品牌企业偏斜。当前，万科、雅居乐、华润、中信、恒大、富力等知名开发商已进驻海南，并通过兼并收购占领了绝大部分市场份额。

    无论如何，年底都是对现金流要求最高的时点，巨量贷款、工程款、员工薪酬等费用的支付与结算，与“热钱”的撤离、低迷的成交共同形成一道槛，跨不过去的开发商将被淘汰出局。有业内人士预计，如果调控政策不松动，开发商将不得不以价换量回收资金，这意味着春节前海南的楼价还将继续深调。

噩梦不会重演

    严厉的调控、低迷的成交、急撤的游资……在本次调研过程中，记者发现很多海南当地人以及资深地产专家总会不自觉地拿当前的楼市与上世纪90年代的海南地产泡沫对比，过去一年多来楼市的疯狂程度，总让人有一种历史重演的感觉。很多人都还记得，国际旅游岛获批后的5天内，海南省的商品房销售额猛增至170多亿元，这个数字是2008年海南省全年商品房销售额的总和；房价更是出现跳跃式上涨，海口的楼盘一日一价，有的楼盘在一天之内，每平方米就上涨5000元；游资、开发商携巨款涌向海南，东海岸的一线海景土地资源被瞬间瓜分完毕……

    调控政策紧随而至，除了全面紧缩银根，对于购房需求主要来自岛外投资客的海南来说，限购的冲击效果可想而知。疯狂的房价只持续了几个月便陷入“滞涨”，成交更是逐月萎缩，到最近更是出现量价齐跌的局面。但是，无论是政府、银行还是开发商，似乎都对海南的楼市前景表示乐观，他们坚信，海南楼市不会再次崩盘。因为历史与现实虽然相似，但毕竟有所不同。首先，市场参与者的构成发生了很大变化。上世纪90年代进驻海南的开发商以游资为主，少有实力雄厚的地产商。游资擅炒作，并非真的都去盖房子，大多是在玩“击鼓传花”的游戏，把只挖了个坑、还停留在图纸上的房子抵押给银行，把“炒地皮”赚的钱装进自己口袋，在致命的整顿措施出台后，数千家开发商卷款逃离，留下遍地的烂尾楼。

    而目前海南进驻了很多像万科、中粮地产、中信、雅居乐、富力地产这样的大品牌开发商，这些开发商的资金实力和经营能力与90年代的“散兵”有着天壤之别，最主要的是他们都是实打实地按照规划在搞开发。游资虽然夹杂其中，但毕竟占比大大降低，而且在“温水煮青蛙”的政策调控下，他们即使想卷款逃离，还要看成交的配合。其次，与90年代初相比，当前的房地产热潮有真正的市场需求作为支撑。90年代初仍实行福利分房制度，住房问题不是通过市场来解决，因此楼市炒作主体是商业写字楼，在海南经济没有快速跟上的大背景下，并没有真正的市场需求；但现在住房已经市场化，而且人民生活水平有了显著提高，海南岛内居民有刚性需求，岛外人士有度假需求，因此，此次海南房地产的火爆，虽然也有投资、投机成分，但主要还是真实需求在支撑。

    第三，风险控制与风险分散程度大大提高。“好了伤疤不忘疼”，经历过一轮房地产泡沫的海南，骨子里的风险意识比任何地方都强。这也是为什么海南本地银行对于支柱产业——房地产行业的开发贷款和消费贷款总和，仅占到贷款总额的20%左右的缘故。据了解，目前参与海南房地产开发与建设的资金，主要由开发商、建筑商、投资者从岛外带入，风险较为分散。

    最后，也是最重要的，当初投资客疯狂炒作的海南建“省”和“大特区”只停留在概念阶段，并无实质性进展；而如今海南国际旅游岛建设有清晰的时间表和路线图，除了房地产业，离岛免税、博彩试点等政策正在逐步落实，金融、物流、文化产业等现代服务业也在大力推进，梦想似乎并非遥不可及。

(海西地产投资网  马彦凯辑）