“房价跌50%我就跑路”

    “房价跌50%我就跑路，但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生在接受记者采访时表示，在中国做房地产商10多年来，他从金融机构回笼资金的办法已经升级过两次，如果他的资金链断了，那些“钱的源头”肯定很惨。高先生说，10年前，他造完楼回笼资金的成本很小，只要“借人头”(收身份证)开虚假收入证明，就可以从银行“贷款买房”；2007年左右，这些初级花招被监管了，他和同行们纷纷走信托渠道，因此“如果房价暴跌，信托也要出大问题”。

    当房地产信托也被叫停了以后，地产公司和银行一起开发了新花招。高先生透露，数月前，某银行为了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票，再由另一家有资金的银行对银票贴现。上述信贷业务负责人也表示，房地产商急缺资金而愿意给出高利率，因此这类操作确实存在部分“灰色地带”，而据他所知，还有银行将对房地产商的“变相贷款”打包成理财产品置入资产池。这些做法，都可能成为房贷压力测试的盲点。

    此外，高先生还透露，他去年手头有一块地，需要套出资金盖楼，而当时银行对房地产的贷款已经收缩。他的做法是，找两家互为上下游的“自己人”贸易公司，签订一个上亿元的虚假贸易合同，再将他的土地作为“第三方抵押”，从银行贷出贸易款项。不过高先生也承认，随着银行目前对这类贸易贷款的贷后货物装船、保险手续等越查越紧，这种手段也已经行不通了。高先生称从银行渠道的实际融资成本已经超过了10%，但眼下房产租金回报率只有2%~3%，不计房产本身的价格下跌，这其中的年损失就有10%。对于记者“为何不抛盘”的询问，高先生回答，“跌市里，就算降价也抛不掉了”。

盲点在于系统性风险？

    对于种种“隐形”房贷，某银行主管风控的高层昨日在接受采访时表示，早期一些银行在做压力测试时的确有遗漏计算以房产或土地为抵押物的一般贷款，但据他所知，此轮压力测试里，银行已经做出了调整。但是，上述股份制银行信贷业务负责人告诉记者，以房产为抵押物进行一般贷款和贷款再进入房地产市场，两者之间银行承担的风险是不一样的。鉴于以上“招数”的存在，银行的压力测试可能受到部分干扰。

    此外，该负责人还表示，那些从银行贷出的完全不涉及房地产的款项，也有可能在目前资金面从紧的背景下，被高利率所吸引，周转后最终进入了房市。本报记者昨日对某“投资公司”执行董事的采访部分证实了这一观点，据他估算，公司放出的钱款，“少说有六成”最终落脚点还是房地产市场，而对于投资者和投资公司的资金来源，“银行贷款肯定是一大组成部分”。除了“隐形”房贷可能的盲点外，上述主管风控的高层认为，房价下跌50%所带来的问题将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为“经济将会崩溃，系统性风险无可避免”。

    有学者撰文指出，房价变动至少将使42个行业受到影响，比如钢铁、水泥、电解铝、玻璃、石灰、家具、汽车等行业。上述银行高层的担忧也正在于此，“到时候，不是房地产贷款会坏账，而是各个行业的贷款都会集体大面积坏账”。不过，据媒体此前援引光大银行风险管理部一位负责人的话称，在近一年多的压力测试中，银行已经更多地采用“系统性风险”角度，并且有多家银行考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度。

    到目前为止，各家银行具体如何开展压力测试，对外界来说仍然是个谜。市场人士也曾因“各家银行披露的房贷压力测试数据相近”而怀疑结果的可信度。某股份制银行分析师曾对媒体指出，银行“有一个先入为主的印象，然后把模型往一个方向去做，最后报给银监会的数据显示各家差不多，整个行业的数据也差不多”。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）