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产权、房价等都将是门槛

      从事房产营销10多年的黄先生认为，房屋产权70年，应该会是“以房养老”的最大障碍。“这点规定与国外政策环境完全不同。产权只有70年，到期后金融机构怎么面对，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这点金融机构在控制风险时不能不予以考虑。”业内人士分析称，我国住宅用地70年产权的特殊国情,按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

      “未来房价的不可预测性，也是一种风险。”黄先生认为，在国内，受宏观经济以及行业调控影响，经济周期越来越短，即便是中短期的趋势，也很难看清。“如果房价下跌，那么到时金融机构手上的房子出售也可能资不抵债；如果房价上升，具体上升幅度会有多大，也很难判断；而对于业主来说，把以后会大幅升值的房子抵押给金融机构，拿到一笔被打折扣的贷款，也是很不划算的事。”“既然是按揭，房价怎么定？这是大家关心的。”59岁的陈先生认为，定低了，老人吃亏；定高了，又没人买。“老年人把房产抵押给金融机构就等于是卖，这个价不能完全套用常规的按揭方式，应该有所区别。”

      对于房价未来下行风险和到期处置风险，有从业人员透露，这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。而且，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。另外，由于“以房养老”的贷款人都是上了年纪的老人，这便存在一个“贷款人可能突发意外身故的风险”。对此，有银行业人士称，如果在还款期间贷款人突然意外身故，会让银行陷入被动，增加了资金占用，还可能导致不良贷款。

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什么是“倒按揭”

      房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

国外

如何以房养老

●美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

●加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

●新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小,较符合亚洲人观念，值得我国政府借鉴。

●日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）