低开高走、小面积价格高于大面积、区域竞争盘价格趋近……这些福州楼盘定价规则正在潜移默化地发生改变。目前，福州楼市中，一些楼盘正在采用一种更迎合市场的定价策略和更为随机灵活的定价体系。

　　

　　这些“新价格”是如何制定的？市场效果又如何？它们又会对福州楼市产生怎样的影响？

　　

　　福州楼市出了“新价格”

　　

　　传闻1

　　

　　闽侯县城新区一综合性大盘春节前开启了“新价格”，坊间对此一直争议不休。

　　

　　据记者了解，该楼盘在节前推出了一批73~129㎡高层住宅房源，起价在6800元/㎡左右，均价则在7500元/㎡左右。这样的价位让许多购房者吃了一惊。

　　

　　从去年起，该楼盘的在售均价一直保持在9000多元/㎡。一些亲历现场的购房者告诉记者，现场一些售楼员直接说，价格比之前降了1000多元/㎡。

　　

　　调查：这个楼盘难道真的降价了？为此，记者对上述项目所推房源以及销售情况进行了一番调查。

　　

　　延续其快速销售一月一次开盘的风格，闽侯该楼盘在今年1月底曾开盘，据售楼人员表示，均价在7500元/㎡左右的房源在社区中较为靠内位置，不能看江。但对于为何此时推出低价房源，售楼人员并未回答。

　　

　　有市调公司负责人告诉记者，维持高价，量会走得很慢，该楼盘用相对非优质楼栋特价抢市场客户，以保证其快销及销售指标。

　　

　　传闻2

　　

　　春节期间，有业主发现市区五四北某大型楼盘在年前逐步对存量房源展开调价。

　　

　　购房者李先生在春节期间听说，在售的房源多为90㎡、120㎡、140㎡，这些房源正在特惠，有些大户房型的单价不到13000元/㎡。

　　

　　调查：昨日，记者又向售楼部咨询，目前推出的房源位于项目东侧，毗邻公园，同时是距离学校最近的一个地块，售价在13000元/㎡左右。而目前主推的另一区域，则是“低密度花园洋房”，建筑密度较低，单价在14500元/㎡左右。

　　

　　另据记者调查，该楼盘于2011年前后推出，项目规划面积超千亩，社区分为6个区域，涵盖低密度产品、花园洋房、高层住宅等。随着其社区逐步成熟，高层住宅的价格从2011年10月的10500元/㎡到2012年8月的12000元/㎡，2013年升至14500元/㎡，但销售情况在福州楼市中排名前列。

　　

　　因此，对于此次价格出现的调整，销售人员承认价格是比之前略有下调，“目前，市场刚需需要价格刺激才会出手，而且房源的地块也没有之前的好”。

　　

　　反应 “新价格”市场感觉挺好！

　　

　　福州楼市出现“新价格”后，市场不仅不排斥，接受度还很高。

　　

　　闽侯出现“新价格”的楼盘在1月底以均价7500元/㎡的价格开盘后，销售明显加快，较之2013年开盘9000多元/㎡价位时，去化率提升20%~30%。而在2月底开盘时，均价超过8000元/㎡，但1个月后，去化率立即下滑。而五四北项目尚在认筹中，具体情况还待开盘才见分晓。

　　

　　“新价格”会不会引起楼盘定价前后冲突，从而导致老客户不满？据记者了解，在打出“新价格”后，就有老业主致电询问的事情发生，但随后业主发现实际上房源位置的差异性较大，不具备可比性。

　　

　　有不愿具名的业内人士亦表示，这招其实是十分巧妙的价格策略。

　　

　　“房源位置不同，价格自然不同。上一期房源剩下的尾房，经过一段时间可以推出做特惠，只要与本期在售房源相比有明显降幅，就会很有吸引力。举个例子，上一期房源的尾房价格在12000元/㎡左右，历经大半年时间后以13000元/㎡价格做特惠，虽然比目前在售房源的14000元/㎡均价低了1000元/㎡，但还是比原先价格有所上浮。还有一种策略则是，将较好的房源制定一个价格，给买房人一个预期心理参考；然后推其他房源时，价格略有下浮，就能给买房人一种很划算的感觉。不管是纵向比，还是横向比，开发商都有得赚。”

　　

　　背景 以往，开发商如何定价？

　　

　　“一般来说，在一个区域板块内，楼盘之间会形成一个大致的价格，我们也会按照这个区域的价格进行定价，不论涨跌，步伐都比较一致。”闽侯上街一楼盘的销售经理告诉记者。一个区域即使有价格突出的楼盘，差价也是有限的。而如有品牌房企或大盘，其定价也容易成为区域风向标。

　　

　　除了参考周边项目，在自身定价上，开发商一般会给出一个“均价”，而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。