事件：“央五条”出台，明确要求支持个人住房贷款
5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行参会。会上重点就落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作进行研究，并针对目前存在的问题提出五点要求：
我们对此次会议提出的五条要求进行了梳理，从内容上看，主要聚焦以下几个方面：
优先满足首套自住房贷款者需求
2013年下半年以来，由于银行“钱荒”及资金成本提高等原因，商业银行个人房贷额度逐渐收紧，针对首套住房贷款者的利率优惠也难以寻见。本次会议要求商业银行加大房贷支持力度，而支持对象非常明确地指向了“首次购买自住普通商品住房”的消费者。差别化信贷政策再次体现中央“有保有压”的调控基调。保障合理自住需求，抑制投资投机需求，信贷政策将为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。
合理确定利率水平
受市场需求的上升和互联网金融产品对银行吸储能力的冲击，银行的资金成本不断上升，进而使得按揭贷款的定价有所提高。各大银行的首套房利率都有不同程度的增长，例如招商银行新发放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%，中信银行首套利率上浮8%。在此背景下，本次会议要求各银行更加科学合理的确定首套房贷款利率水平，目的仍在于保障首套房购买者的刚性需求，使贷款利率稳定在此类贷款者的承受范围之内。
提高贷款效率
受贷款规模影响，银行房贷积压、不能放款的情况频繁出现，显著影响了个人房贷的放款效率。银行贷款审批和发放期限普遍从原来的一个月拉长到两个月以上，部分贷款者长时间无法获得贷款。此次会议明确提出了对提高贷款效率的要求，目的在于降低符合条件的贷款者的借款难度，使其购房需求得到满足。
加强风险管理
此次会议的纪要内容显示，各大银行均反映目前还未发生大规模的“弃房”现象，但大额房贷断供的情况却屡有发生。对于这种情况，由于抵押率相对较低，最终出现风险的可能性不大。但由于涉及到首套住房贷款，银行无法采取强制性处置手段，一些潜在风险仍然存在。在中央要求银行保证刚性贷款需求的前提下，银行做好贷款服务的风险管理工作就变得尤为重要。只有更加严格地做好对贷款者资质的各项审核工作，才能将潜在风险降到最低。
背景：房地产市场销售降温，银行资金成本上升
房地产市场销售转冷，影响市场预期，历年来销售额与个人按揭贷款增速基本保持一致。去年11月以来，百城均价同、环比涨幅持续收窄，2014年4月，同比涨幅已收窄至0.1%；与此同时，全国商品房销售面积及销售额出现同比下降。据中国指数研究院研究发现，货币政策的变化对于房地产业的影响较为明显，信贷投放比利率变化对房地产业的量价影响更大。从历史数据来看，销售额、销售面积同比增速与个人按揭贷款基本保持一致。2011年，信贷政策趋紧，个人按揭贷款持续负增长，而销售面积、销售额均保持低位增长。2014年1-4月，全国房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款为4238亿元，同比下降3.1%。
利率市场化提升银行资金成本。受利率市场化影响，银行资金成本不断上升，而房地产市场的降温使银行不得不出于风险考虑，逐渐收紧收益相对较低的个人房贷，一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面表现为个人房贷审时间延长甚至出现暂停房贷业务。
存款增速放缓，房贷需求旺盛，制约银行贷款能力。数据显示，去年三季度开始，新增贷款增速出现大幅放缓。今年一季度受去年高基数影响，新增个人住房贷款同比增幅仅为5%，较年初新增4500亿元，单从房贷规模来看，今年一季度新增个人住房贷款仍处于高位，房贷需求依然旺盛。但与此同时，人民币存款增速却出现放缓，2014年4月人民币存款余额减少6546亿元，1-4月月均人民币新增存款为1.02万亿，较2013年月均减少300亿元。存款增速的显著放缓，也在一定程度上限制了商业银行发放贷款的能力。
图：2011年至今新增个人住房贷款及同比增速（季度）
影响：坚决贯彻“有保有压”，释放刚需平稳市场预期
“央五条”出台后，银行方面纷纷表态将尽快根据央行要求制定细则。平安银行5月12日称，将支持自主性住房的贷款需求，并根据情况随时调整房贷政策。
我们认为，目前商业银行的经营行为日趋市场化，“央五条”的出台将促使商业银行进行信贷结构调整，优先保证按揭贷款的授信额度、加快投放速度，商业银行对于个人住房贷款的态度将更为积极。但由于银行大额房贷断供案例出现、利润空间压缩等风险因素影响，各商业银行需先对自身经营利润进行综合考虑，实际支持力度或将相对有限。
不可否认的是，在商品住宅销售呈现低迷的背景下，“央五条”的出台无疑将对市场形成利好，尤其是针对刚需购房的贷款支持将在一定程度上起到稳定市场预期的作用，从而平稳当前部分城市的市场波动情况。
（海西地产网 徐晓虹辑）
