步入3月，新一轮推盘潮打破节后厦门楼市近一个月的清淡。仅3月1日当天，厦门楼市就有联发杏林湾一号、海上五月花、信和中央广场三个项目开盘，市场开始走向活跃。值得关注的是，2月以来，国内个别城市率先降价的消息已传遍整个中国楼市，同时金融房贷方面也展现复杂性，关于银行收紧房贷的消息不绝于耳，银根紧缩已然成为现实。

　　

　　在当前貌似楼市风向转变的情形下，许多购房者渐生观望情绪，“买还是不买”的疑问越来越重。不过，从3月1日三盘的开盘现场看，虽然销售场面已不如去年同期火爆，但也没太坏，厦门楼市仍旧比较稳健。这也提醒了当下我们买房，应该不取决于房价涨与跌，而是取决于有没有购房需求。

　　

　　刚需型：从岛外到厦门近郊

　　

　　刚需一直是这个市场的主流，并将长期占据市场。据厦门市国土房产局对外公布数据显示，2013年全年144平方米以下的房源成交面积占76.4%，这说明中小户型是厦门楼市成交的主力军。为积极跑量和回笼资金需要，开发商也热衷于打造刚需产品。目前厦门楼市的刚需盘主要集中在岛外，产品大多以中小户型为主，比如3月份值得刚需购房者关注的有联发杏林湾一号、海上五月花、国贸金沙湾、联发欣悦湾、聚镇、阳光城翡丽湾、联合博学园、特房黎安小镇、海投青春海岸、海投过云溪、中交和美新城、恒亿尚品湾等，户型面积大多集中在80-120平方米之间。

　　

　　不过，随着厦门土地市场接连拍出高地价，许多岛外刚需盘也纷纷出现涨价，刚需置业门槛提高，刚需客群被迫分化，实力比较弱的刚需客户不得不转向厦门近郊，比如龙池角美、厦门湾南岸漳州港，近期特别火爆。随着厦漳同城化推进、岛外区域中心辐射能力的提升，对刚需客户来说，置业厦门近郊也是不错的选择。

　　

　　投资型：从纯住宅到SOHO产品

　　

　　这两年来，随着厦门进一步严格执行限贷、限购政策，不仅外地户籍居民购房比例逐渐下降，同时投机、投资性购房需求也遭受强有力遏制。比如去年，外地户籍居民在厦购买商品住宅的比例下降显著，从一季度的54.5%下降到四季度的37.2%。导报记者对厦门一些热销楼盘的购买客户随机采访中发现，购买客户大多以自住型为主，而纯粹以投资为目的的客户寥寥无几。

　　

　　据了解，投资型客户大多手中已拥有房产，能够以自己名字再购买一套的投资者，即便不用全额付款，也至少要付首付70%，准入门槛大幅提高，同时在高房价体系下，投资风险也大大提升。不过，投资房产仍是许多投资者的最喜欢方式。随着近年来厦门加大商业地块的出让，一种新型的房产投资产品——SOHO也开始全面上市，SOHO产品户型面积小，总价低，同时又不限购、不限贷，投资门槛较低，租售皆宜，深受投资者喜欢，比如去年世茂湖滨首府仅有一栋SOHO，推出后销售就很火爆。今年厦门市场将有大量SOHO产品上市，如禹洲中央海岸、万科金域华府、力拓新城、融信海上城、大唐五缘YOYO、海峡现代城等，将会成为投资市场的主角。

　　

　　换房及高端型：居住从岛内到岛外

　　

　　除了刚需外，改善换房型需求也是市场的主流。随着经济收入的提升，孩子教育或者家庭成员的增加，许多业主为了改善居住条件，决定再购买第二套房甚至第三套房，这种购买属于升级换房型。而高端型客户则更多为了追求居住舒适性，当然也有一些高端客户购房的目的则是为了把房产变成资产保值、增值。

　　

　　此前厦门换房及高端的需求大多集中在岛内，而近年来，随着岛内外一体化全面建设，岛外居住环境不断提升，同时大量品牌开发商提升岛外楼盘品质，让许多换房型及高端需求从岛内走向岛外。当前岛外许多品质楼盘，产品线都比较丰富，不仅有刚需中小户型产品，也有改善高端产品，比如大平层、花园洋房、别墅等。像中航城国际社区，即将推出255平方米的大平层；泰禾厦门院子即将在上半年推出新中式院落别墅；特房银溪墅府即将在上半年首推新品合围院墅，以及禹洲尊海御墅等。此外，首开领翔国际的花园洋房等，瞄准的都是改善高端客群。

　　

　　【买房评判标准】

　　

　　新房价值核心点在区域和产品

　　

　　许多人在买房之前都会询问：这个楼盘怎么样？值不值得买？其实要回答这个问题并不难。判断一个楼盘有没有价值，能不能购买，评判新房价值的核心点在于看区域和产品。正如李嘉诚的一句房产投资名言“地段，地段，还是地段”，这也告诉我们一个道理：买房选楼盘之前，先要看楼盘所在的区域、地段。看区域看什么，看规划，看发展前景，尤其是新区，更要看是不是当前政府重点打造的区域。了解清楚区域后，就要着重看产品。看产品就要先了解是什么开发商开发的，跟着大的开发商、品质开发商走不会错的，他们一般不会因为一个项目而毁了长期积累的品牌形象。

　　

　　【买房方法论】

　　

　　心态要稳 看房要准 下手要快

　　

　　还没买房的刚需客群总是希望房价跌，手里有了房子的人则大多希望房价上涨。买房是件大事儿，尤其对刚需一族来说，更为谨慎。近期降价的消息传遍整个楼市，弄得许多购房者心慌慌的，其实到底会不会降价，现在谁也说不清。2014年该如何买房？笔者认为，买房的决定应该不取决于房价涨与跌，而是取决于近期有没有购房需求。购房者应该做到心态要稳，既不盲目入市，更不要瞻前顾后耽误了最佳时机。看房要准，下手也要快，看准一个新盘，在楼市整体没有出现大转变的情况下，一般先购买首期产品，肯定要比后面的产品划算。

　　

　　（海西地产网 林晓军辑）