40幅、2742.8亩——去年下半年开始“井喷、激进”的福州土地市场在农历新年来临前终于收官，创下近3年新高——303亿元土地出让金。

　　

　　这一年中，市区土地拍卖成为少数强者的竞技场，而受“挤出效应”影响，周边区域同样“高热”。这一年中，“住少商多”成为主流，大商业、星级酒店成为“标配”；这一年中，市区地块不断面市，但碎片化供应似乎预示着未来供地的稀缺。

　　

　　在2013年高歌猛进的土地放量下，2014年的福州楼市格局会产生什么变化？我们拭目以待！

　　

　　回顾2013

　　

　　供应——土地出让金创3年新高

　　

　　纵观2013年，全国土地市场表现均十分活跃，4个一线城市土地出让金均创历史纪录。而福州市区同样可圈可点，编号2013的地块达到40幅，土地出让金亦是3年来最高，且出让面积较2012年亦有增长。（见图一）

　　

　　而这，与旧改进程有很大关系。据了解，2013年福州市区计划启动59个危旧房改建项目，近6500亩。旧改明显加速，成为加快推地的保证。加之前两年市场低迷，土地供应完成情况并不好，因此2013年土地市场开始“奋起直追”。

　　

　　开发商“手有余钱”，购地意愿强烈，也成为政府频推地的一大原因。CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东分析道：“2013年总体市场趋稳，融资环境相对宽松，更多的开发商回笼了大量资金，重新考虑土地储备，有能力购买好的地块。”因此，2013年一线城市连续推地，皆出现激烈拍地情形。而多家本土房企，如泰禾、阳光城、正荣、融信等在全国范围内攻城略地就是最好佐证。

　　

　　格局——住少商多，冷热参半

　　

　　在2013年，“老生常谈”的住宅用地稀缺亦成为2013年的主流趋势，“住少商多”愈演愈烈。

　　

　　业内人士林先生表示：“在提升地块价值方面，纯住宅地块显然不及商服地块。尤其是大型综合体，能够最大限度地集约用地，体现地段价值。而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主，与旧改、城建紧密相连的局面。同时，发展商业还能有效提高财税收入。”

　　

　　商服供地量增多，但在竞拍上也限定了重重关卡。

　　

　　一参与市区商服地块竞拍的开发商告诉记者：“地块对房企资质、资金实力、自营面积等进行严格限定，实际上就是筛选有实力的大企业带动大项目落地。而为商服地块设置的附加条件，重点在于保障后期正常运营，以及规划落地不走样。”

　　

　　对此，有观点认为政府此举不仅仅关注土地的出让价格，还将关注重点转移到了土地开发质量，对城市发展具有推进作用。

　　

　　当然，指向性明显的地块，由于竞买人的圈定范围十分有限，一定程度上“打击”了部分房企的积极性，于是就出现不同地块“冷热参半”的情况，导致流拍地块增加。

　　

　　竞争——攻城略地，“大鳄”当先

　　

　　地块开发要求高，竞拍资格限定多，在诸多限制之下，土地市场就成为“少数人的游戏”。

　　

　　据数据显示，在市区成交的40幅地块中，除了“国”字号的开发企业以及招商引资项目之外，引发争抢的溢价率超过50%的热门优质地块，均由泰禾、三盛、融信、阳光城、融汇等本土实力房企拿下。

　　

　　事实上，2013年土地市场最显著的特色之一便是土地市场的相对集中。据了解，上述品牌房企旗下项目几乎一手包办了去年成交量的五成以上，雄厚的资金实力和融资能力让他们占据先机，率先展开土地储备。

　　

　　有业内人士指出，具备强大开发能力、资金实力的房企也是政府期待联姻的对象，过高的“定制门槛”让诸多中小房企望洋兴叹，而大型房企则更容易脱颖而出。

　　

　　据记者了解，在2013年房企销售排行榜前十名中，除了绿地外，中海、富力已在2013年出手入榕，而恒大、碧桂园、绿地已有意向或已签订框架协议，其余房企均已经在福州展开多点布局。

　　

　　板块——房企出“城”，近郊崛起

　　

　　市区土地市场热度攀升，近郊的闽侯、长乐、福清等县市亦不遑多让。

　　

　　其中，闽侯因距离市区最近，成为房企角逐的主战场。在闽侯成交的29幅住宅、商服地块中，由大型房企拿下的地块也占到一半以上。

　　

　　不仅在闽侯，据记者了解，2013年，泰禾、阳光城在长乐首占新区布局，金辉、融侨、利嘉实业、名城地产在福清不断拿地。而永泰，亦吸引了泰禾、名城、三木等房企入驻开发。此外，深深地产落子闽清，保利地产进驻莆田……

　　

　　房企出城，除了市区地少门槛高的因素外，更与城市发展相关。

　　

　　随着大福州规划和城镇化不断加速推进，周边县市就纳入全局考虑，迎来了推地的大好时机。福建中原地产总经理蔡俊补充道，“福州半小时生活圈的半径不断扩大，周边区域和中心城区联系更加紧密，开发商也看到了区域未来升值空间，开始争抢地块加速布局。这类区域消费成熟但开发水平较低，对于实力房企而言竞争较为温和。地价合理，可开发的空间大。”

　　

　　展望2014

　　

　　市区纯住宅地块或持续稀缺

　　

　　事实上，据海都房网统计，2013年以来福州市区出让的地块均以小面积为主，尤其是20亩以内的地块达到20余幅，地块的“碎片化”直观地反映出市区供地的艰难。业内人士表示，目前福州土地出让的最大瓶颈在于市中心净地稀缺，仅剩为数不多的旧城改造项目，未来推地将往三环沿线发展。

　　

　　另一方面，商服地块的出让还将更为密集，张旭东表示，“预计2014年还将增加综合体用地出让”。在城市核心区住宅地产开发的收益率逐步摊薄的背景下，近郊大型综合体项目的开发将成为今后房地产市场竞逐的焦点。从目前一线房企入榕所选择的区域来看，多位于东部新城或闽侯。

　　

　　此外，未来福州土地市场的供应，市区土地供应将出现三环周边大地块以及核心区域小地块差异化出让形式。“外扩”步伐更加明显，近郊的住宅供应继续加码，因为新区才具备大片土地整体开发的条件，如闽侯等地，此举将促使购房需求和开发商出城，拉大城市框架。

　　

　　数说2013“土拍”

　　

　　1.最热板块：横屿组团2013年，该片区成功出让9幅地块，合计面积达550.1亩，占全年成交总面积的20%。横屿组团同时还是福州市区不可多得的“土地富矿”，预计2014年还将不断有土地放量。

　　

　　2.最大地块：2013-41号太平汀洲、苍霞旧屋区改造地块，面积389.1亩 由融信集团以56.2亿元底价拿下。从面积而言，超过2010年381亩的王庄旧改地块。2013年，上下杭、烟台山、南公园等拆迁工作陆续推进，这也成为市区大规模旧改的缩影。

　　

　　3.最高溢价率地块：2013-36号仓山区南江滨西大道南侧地下空间地块，溢价率高达587% 该地块用于建设停车场，由于几乎“零门槛”竞拍，且车位具有长期稳定的收益，因此备受中小投资者追捧。

　　

　　4.最长时间的竞拍：2013年11月27日，历时近12小时。

　　

　　闽侯县2013年第十一次公开挂牌出让2013挂16-21号地块现场，由于拼抢激烈，地块均由挂牌转拍卖，从上午9点直至晚上9点才接近尾声。当日6幅地块拍出近50亿元，足见闽侯地市之热。

　　

　　（海西地产网 林晓军辑）