近期，主城市场愈发炙热

　　

　　周边县市楼市行情又处在一个什么阶段？

　　

　　今天，我们不妨

　　

　　重新认识，泉州各大县市楼市

　　

　　▼

　　

　　1

　　

　　区域大分化

　　

　　当下，泉州楼市进入明显的分化行情。

　　

　　分化，不仅是中心城区火热去化与县市艰难走量的分化，县市之间也存在明显的区域大分化，再具体到每一个区域发展中也是一样。

　　

　　第一类：热度下降

　　

　　这一类，典型如德化、永春、安溪三个区域。

　　

　　这三个区域的高热度时期，可以追溯到魔幻的2020年，这一年，安溪新房限价突破2万、成为大泉州首个率先破2万的区域；德化、永春迎来新突破，新房限价破万。在这波上扬的势头之下，地块高溢价出让、品牌房企争相布局、房价持续走高、去化加速。

　　

　　受市场大环境影响，这三个区域热度消失得也快。

　　

　　德化，县城的高热度和人口密度大，吸引了东海开发、美的、阳光城、城建等房企布局，主要集中在环万达和霞田文体园等核心区域，这也是目前德化高房价的片区，新房限价基本在1万+。但德化单一外向型产业的区域特色，受大环境影响较大，导致房子越来越多、能够买得起的人越来越少，去化压力不言而喻。

　　

　　永春，作为典型的内生型市场，前两年，城西板块迎来了一波大发展，建发、中骏等房企纷纷布局，楼市热度一度走高。但由于受城关吸附力不足，以及产业和人口导入乏力，购买力并不强，片区内多个项目卖了2年还有货。

　　

　　安溪，也是强县城的典型区域，县城有着最为优质的学区资源，对乡镇吸附力强。目前安溪整体供应量大，受大环境影响，市场信心不足，也导致需求端的减少，根据一季度成交数据，安溪成交量下滑非常明显，超20%。

　　

　　第二类：热度一般

　　

　　这一类，典型如南安区域。

　　

　　受泉州中心城区供应紧张的现状影响，南安在近半年的楼市成交量一直处于大泉州各大区域前列，但这主要是建发这一项目的带动，呈现出“局部热”的现状。

　　

　　作为泉州“强县域”的典型代表，无论是人口还是产业都是实力强劲。但由于南安地形较广，区域热度也呈现出明显的分化现象：如靠近泉州的霞美和靠近厦门的官水石，在经历了前两年“投资客”大幅涌入的热潮之后，已处于沉寂的状态，缓慢去化中；北部乡镇区域，属于内生型市场，对外吸引力不够；南安市区目前供应主力还是建发项目，受品牌/品质的影响，热度颇高。这四大区域都有一定规模的开发体量，因此整体购买力较为分散。

　　

　　第三类：整体平稳发展，并有上扬势头

　　

　　这一类，典型如石狮、晋江这两个区域。

　　

　　从数据来看，石狮的成交量相比于各大县市还是不错的，基本处于正增长的态势。其一，主要源于石狮新房价格较为平稳，尤其是在晋江全域限价抬高的趋势下，石狮城北俨然成为价格洼地，从而吸引了一波晋江购买力，也成为当下石狮的成交主力区域；其二，石狮属于内生型城市、自身购买力强劲，尤其是“电商”产业大力发展之下，人口持续涌入，尤其是城南区域去化效果还不错。整体来看，石狮商贸发达、城市建设愈发完善、房价适中，供应量平稳增长，未来市场还是很坚挺的。

　　

　　晋江本身购买力就比较强劲，市场热度也较高。但由于近半年整体供应紧张，市区仅有昇路艺璟和天悦2个项目推售，以及晋东新区的御湖境、滨江华庭、华越江璟三盘推售，因此整体热度不高，但核心区域的去化效果还是不错的。

　　

　　第四类：特殊行情

　　

　　这一类，典型如惠安区域。

　　

　　去年10月至今年2月，惠安推出购房补贴政策。5个月内，住宅销售2748套，销售面积34.09万㎡，销售金额26.14亿元，销售面积和金额环比前五个月分别增长115.16%，103.18%，去化效果显着，在一众县市中走出了特殊行情。接下来，惠安的新房供应主要集中在城南区域。

　　

　　2

　　

　　房价波动起伏大

　　

　　可以明显感受到，周边县市受市场大环境影响较大，市场好的时候带动县市楼市热度持续走高，市场降温的时候县域也反应最为激烈，容易出现两极分化的热度、以及大涨大跌的房价情况。

　　

　　反映在二手房价上，目前除了晋江和安溪这两个主城核心区域外，基本房价在1万左右，与新房价格差距不大。

　　

　　在这一波行情下，有几个区域值得重点提及一下。

　　

　　1.正在经历“大涨大跌”的晋江。在过去一大波市场上行的时候，凭借与市区一桥之隔的桥南在前两年的时间内，二手房价普遍2万+、个别楼盘突破3万，整个市场买入情绪高亢。但从去年底至现在，整体房价回落在20%-30%之间，观望情绪浓厚。

　　

　　尤其是像桥南、晋江市区这些大热区域，出现二手房价“下跌”的情况，开春以来，晋江二手房价持续处于“底部”，因此二手房成交量上涨明显。但当下二手房价未“回弹”，再叠加上新房供应紧缺，市场信心明显不足，因此整体市场热度并不高。

　　

　　2.“稳步前进”中的石狮。对比各大县市来看，石狮的房价还是处于比较稳的状态。很大一部分源于石狮在几年前已经历过“大涨大跌”的行情。

　　

　　2018年之后，新房集中入市供应井喷，但人口流入缓慢需求弱，以及叠加当年“地王”项目入市去化不佳，市场显着转冷，房价甚至下探到7千左右；2021年之后，市场逐步回暖，供地放缓、人口流入加速，供需基本平衡，整体市场还是比较稳的。房价也是稳步上涨。

　　

　　3.“强县城”区域房价分化明显。如安溪、惠安、德化等区域，因学区、居住环境、就业机会等因素更多，县城的吸引力更强，因此县城的房价比乡镇的区域更高。

　　

　　3

　　

　　写在最后

　　

　　整体来看，县域楼市由此前“量升价涨”的高潮期步入了“量缩价跌”的低潮期，整体表现为库存积压、需求疲弱、房价出现不同程度的下跌。

　　

　　不过，县城内部也有分化。

　　

　　晋江和石狮楼市后续发展还是看好的。①晋江与泉州市区一桥之隔的空间距离，加上产业基础雄厚、大量的人口涌入，信心恢复+供应跟上，市场态势也会向好。②石狮楼市平稳，一方面源于供需平衡、价格较低；另一方面源于产业升级、电商产业崛起，人口持续涌入。

　　

　　与鲤城相接的南安霞美、与厦门相连的南安水头石井、与城东一桥之隔的惠安黄塘的区域，这些板块在市场大热不限购时期都曾掀起一波“抢房潮”，最重要因素便是价格低+与中心板块临近的区位。但目前市场渐趋理性，投资还是需要谨慎。除非你是工作地在周边，但预算不够，便可以选择这些区域。

　　

　　安溪、永春、德化等区域，更适合当地有自住需求的客户进行选择。