今年以来各地的房地产调控都在紧锣密鼓地进行着。数据显示，今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。进入7月份以来，一方面地方陆续出台的调控政策呈现出与上半年一样的从严态势，另一方面，包括北京、上海、深圳等地释放出的继续加强调控信号，无不打破目前市场对于未来政策可能出现松绑的预期。专家预计下半年楼市调控力度将超过上半年。

　　中央定调：坚决遏制房价上涨

　　在7月31日召开的政治局会议上，房地产被放在非常重要的位置：下决心解决好房地产市场问题。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　从去年三月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”，到此次的“坚决遏制房价上涨”，几字之差到底意味着什么？这个变化将对房地产产生怎样的影响呢？

　　今年以来，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。国家统计局数据显示，今年6月，在70个大中城市里，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6%和4.3%。与此同时，随着金融去杠杆取得阶段性成果，对于货币宽松的预期也有可能成为房价抬头的推手。为了防止在金融去杠杆力度放松的背景下，资金又重新进入到房地产市场导致房价的上涨，所以这次政治局会议非常强调遏制房价的上涨，应该说是一种及时的预期管理的行为或者措施。

　　房地产市场涉及到政府政策、开发商、银行、购房者这四大主体，从上文我们已经可以看出，政策层面进一步从严的态势十分明显，下阶段或将有新一轮具体政策出台，而银行、开发企业、购房者来说，目前面临的怎么样的处境呢?我们不妨结合一下泉州具体的情况。

　　泉州去年开始就实行严厉的楼市调控政策，从刚开始的限购限售到后面的住房取得不动产权证满5年方可转让，还有今年提出中心城区60%房源保刚需，都堪称福建省内最严格的调控政策。随着中央这次提出“坚决遏制房价上涨”，估计之后开发商获批预售在价格上将会被进一步严管，之前半年以上允许小幅度上调预售价格的做法极可能被停止。

　　房贷利率上浮、首付比例提高 泉州购房压力增大

　　银行方面，上周中国银行福建省分行个人金融部发布通知，从从2018年7月24日起上调房贷利率。首套住房贷款（含配套车位）利率从基准利率上浮10%（含）调整为基准利率上浮15%（含），二套住房贷款（含配套车位）利率定价授权权限从基准利率上浮15%（含）调整为基准利率上浮20%（含）。也就是说目前泉州中行首套房利率上浮15%，100万贷款每月多付近300元利息。

　　据悉，8月2日起，建设银行泉州分行首套房首付比例将由原来的20%提高至30%，贷款利率在基础利率4.9%的基础上仍旧上浮10-15%。泉州其他银行暂未接到首套房首付上调通知，目前仍执行原先政策。

　　从泉州两家大型国有银行的新动作来说，都发生在最近一星期，这次银行政策的调整，客观上影响最大、最直接的人群自然是接下来买房的购房者，未来这个群体的不仅要面对苦哈哈的排队认筹和玩心跳的摇号选房，更要面对如愿买房之后，购房成本的提高和还贷压力的增大。

　　惠安、晋江土拍遇冷、房企拿地趋谨慎

　　政策从严，购房者压力山大，对于开发企业来参与开发的积极性也在降低。泉州最近的两场土拍都出现流拍现象，相比起之前的土地市场的高歌猛进，显得有点突然。7月27日，惠安10幅地块拍卖，两幅因无人报名流拍，四幅底价成交，三幅低溢价率成交（溢价率均未超1.5%），体量最小的2018拍-5#地块（计容建面36881平）反而城市溢价率最高的成交地块（溢价率约27.59%）。整体来说，相比去年和今年上半年，惠安土拍降温明显。

7.27惠安土拍成交结果

　　而在昨天（8月1日），位于晋江经济开发区新塘园区P2018—20号地块因为未达保留底价流拍，此次土拍仅2家房企参与，最高报价仅宝龙叫价38100万元（起拍价37100万元），后续再无人应价，此时的楼面价为2534元/平，相比与4月10日同区域出让的，世茂和大唐竞得的两幅地块3190.23元/平和3672元/平的楼面价，可谓是对比强烈。

　　今年上半年泉州土地供应量已经超过往年水平，这些项目在下阶段将会陆续供应到市场。县域一级土地供应量高于中心城区，客观上会让很多房企放缓在县域一级拿地的步伐，特别是此次中央下定决心遏制房价上涨、让前一阶段高溢价拿地的房企不得不审慎对待后续的市场变化，激进者放缓拿地节奏、而更为谨慎的房企其实在今年就已经鲜有出现在泉州的土拍市场上了。

　　泉州购房者下阶段还要不要买房？

　　楼市调控从严、贷款利率上浮、首付比例提高、购房者压力大、开发企业踩刹车，这就是现今泉州楼市的现状。可以说，在下阶段泉州楼市的分化或将更为明显，核心板块诸如城东、东海这些认可度高的板块将依旧是购房者追捧的目标，而小部分新兴板块、县域板块的销售压力会增大。

　　而对于购房者来说，特别是刚需购房者，如果有合适的房源依旧可以果断上车，毕竟目前价格被政府限价，暂时不用考虑房价短期内会大幅上涨。在选房上可以量力而行，不必急于上车。虽然目前利率上浮和首付比例提高，但是这样的利率水平相比于2011年2012年那个阶段，依旧比较亲民。

　　而对于投资客群来说，在买房上则要持更为谨慎的太多，首先利率和首付比例提高，客观上增加了持有成本，且按现有政策，需要做好长期持有的准备，在整体政策基调趋严的大背景下，谨慎入市，防止被套。