8月20日，万科物业在深圳举行25周年庆典暨新标发布会，并首次发布“睿服务2.0”产品。

　　从2015年初启动市场战略，到8月17日郁亮宣布2017年物业管理面积达5亿平方米，万科物业的连番动作备受外界关注。此次发布会，万科物业首席执行官朱保全现身解疑，让万科的物业战略更清晰地浮现出水面。

　　发布会延续了万科偏好宣传品牌文化的作风。万科首个住宅项目——深圳天景花园的老业主以及中国物业管理协会领导，在发言中无不强调一个事实：中国首个业主委员会，就是在天景花园里诞生的。

　　而在朱保全口中，2015年是“万科物业市场化元年”，未来公司主要通过合作实现快速增长。他强调，万科物业市场化并非外界所称的“狼来了”，也并不是和同行分食市场，“我们希望和行业一起改善与业主之间的关系”。

　　与此同时，新发布的睿服务2.0平台打出“UberthanUber”的口号，将Uber的“共享经济”思维引入物业服务领域。其中，万科物业将向合作伙伴开放其操作系统，而该系统据称集合了其25年全部发展经验。

　　不过，朱保全表示，万科物业专注于管理业主的资产，并不希望引入其它增值服务。他同时认为，物业行业的利润率不应太高，2014年万科物业实现净利率10%左右，属于合理水平。

　　物业Uber化与睿服务2.0

　　对于物业行业，朱保全表示，中国有超过244亿平方米的住宅建筑存量，物业市场应该是做共享经济的天然存量市场。因此，万科物业的方向是“物业+Uberlization”，即物业Uber化。

　　朱保全指出，全球有10亿辆汽车，其中90%被闲置，导致15%城市空间被占用，而Uber的出现解决了这些问题。“但在Uber1%的轻盈背后，实际上有99%的基础设施已经在过去几十年里成为了现实。”

　　他转而表示，万科物业要做的就是将基础的物业服务水平做好，做业主房屋资产保值的捍卫者。

　　万科物业提供的最新数据显示，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格。同时截至2015年8月，万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿，较2014年底1.2万亿增长45.83%。

　　“这正是在过去十多年里，物业管理带给业主房屋资产的价值。”朱保全表示，万科物业走向市场化，希望能够帮助更多同行改善它们与业主之间的关系。

　　同时，万科物业推出的睿服务2.0产品也成为此次发布会的焦点。据了解，睿服务1.0产品于2014年9月正式发布，是由万科物业开发、可面向物业同时进行输出的一种解决方案。

　　谈及睿服务，朱保全将1.0版本概括为“记录了物业与人的数据”。“睿服务1.0更多定义的是人和物的基础，相当于在Uber之前的修路和造车。它在今天看来只是一个起步，但毕竟完成了一个从0到1的过程。”

　　具体而言，万科物业在睿服务1.0的“战图”系统里，合计记录了全国582个项目、75.09万套房屋、259.30万个设施设备的信息，服务了64个城市共582个项目、逾200万客户。通过“战图”，可查询万科物业服务的所有社区物业信息；同时“战图”通过App“住这儿”、“助这儿”，又分别连接业主以及员工端。

　　朱保全幽默地表示，如果说睿服务1.0版本完成了“修路和造车”，2.0版本则定位于连接人与物，相当于Uber的“司机培训”。未来，新版本将把万科物业所有的后台放在云端，并推出业主专属的管家服务。

　　“我们希望睿服务2.0的服务平台，能够记录每一件小事。”按照朱保全的预计，睿服务1.0版本覆盖了万科物业36%的物业服务岗位，2.0版本将提升覆盖率至100%。

　　而在完善睿服务平台的同时，万科物业提出希冀，称希望这些技术“得到普及”。

　　“这几年，万科物业已经开发注入了所有流程和程序文件的操作系统，这个系统在未来是面向合作伙伴开放的。”朱保全表示，万科物业已经在全国建立49个管理中心以及在云端的平台，随着未来更多合作伙伴的加入，这个体系的边际成本会越来越低。

　　平台服务与利润率之辩

　　朱保全感慨称，万科将物业这一件事做起来需要很多年时间。

　　据他介绍，万科物业自1990年成立至1999年期间，基本是作为售后服务的角色而存在；2000年-2008年，进入纯粹补贴时期，期间开始帮万科的项目做工程服务；2008年，万科物业从万科地产中分拆开来，此后6年间一直进行“内部市场化”。

　　进入2015年，万科物业正式启动市场化战略，这也是外界关注的焦点。对此朱保全回应称，如今太多公司谈物业市场化不外乎估值、O2O、融资这几大方面，却忽视了“业主”这一最重要的环节，物业管理的市场口碑并不算好。

　　“万科物业市场化目标，就是希望业主对物业行业满意。”朱保全如是称。

　　不过，相比于花样年旗下彩生活平台引入生活、出行、汽车、金融理财等服务，万科物业并未明确表示做类似举动。朱保全表示，万科物业随时可做成平台，但目前并不希望靠增值服务赚钱，公司还是围绕与房子资产提供服务。

　　对于围绕物业资产服务这一模式，朱保全的看法也较为乐观。“北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%，这方面中国的前50强仅为5.6%，且中国没有一家物业公司市场占有率超过1%。”

　　“市场未来是一个集中的过程，有一种模式是并购，但万科物业的模式是合作。”朱保全强调，万科物业进入市场并非“狼来了”，公司的服务对象除了传统的业主和开发商，还有物业公司。“物业公司不是我们的竞争对手，而是合作伙伴。”

　　万科物业披露数据显示，睿服务自2015年入市后，已与包括金隅、首创置地等多家企业建立合作关系，合作面积已经超过万科物业过去25年总累积面积的20%。在合作的企业中，物业公司、开发商下属公司占七成，私人企业占三成。

　　而按照郁亮此前在万科中期业绩会上描绘的蓝图，2014年万科管理物业面积0.7万平方米，2017年预计达到5亿平方米，3年增长7倍。其中，2015年的目标是托管外部约6000万平方米项目。

　　除此以外，万科物业的利润率也备受关注。据了解，2014年，万科物业营业实现营业收入33.7亿元，净利润约3.23亿元，净利润率不到10%。与此形成对比的是，通过并购实现快速扩张的彩生活2014年营收3.89亿元，毛利率达79.6%，净利润率则为50.5%。

　　“利润率要那么高干嘛？”面对媒体抛出的质疑，朱保全如是反问了一句。他开玩笑称，物业行业的不适合太高，如果始终保持30%的净利率，业主应该要求物业费再降价。

　　“我觉得万科物业10%的净利率，蛮好的。”朱保全强调，资本市场并不只盯着净利率。“只有资产负债、现金流量、利润三大财务数据都好看，那才是真的好。”

　　至于外界关注的万科物业上市问题，朱保全则含糊地表示，“一切听郁总的安排。”

　　(海西地产网 吴淑惠辑)