佳兆业以运作城市旧改项目闻名业内 （资料图片）

 

　　深圳房地产龙头企业佳兆业集团日前公告称，未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是该司董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款。该公司称此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。这是2015年中国资本市场首例违约大案，此前，佳兆业上千套房源已被深圳市政府有关部门锁定。

 

　　曾夺深圳楼市销量冠军

 

　　佳兆业是深圳本土龙头房企，连续三年荣获“深圳地产资信十强”。2009年12月赴港上市后三年内，该司销售额增长2.4倍，从2010年的刚过百亿元增至2013年的239亿元。2014年上半年，佳兆业以16.7万平方米（1801套）的成交量、41亿元的成交金额，超过行业龙头万科，摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。

 

　　佳兆业以运作城市旧改项目闻名业内，其快速扩张与深圳当地政府有千丝万缕的关系。随着近期深圳市委高层、政法委书记蒋尊玉落马，佳兆业也一步步深陷泥潭。

 

　　2014年10月，郭英成就被传涉及落马官员而被带走。11月底深圳多个楼盘被爆出遭当地国土部门“锁定”，目前除前海广场外，佳兆业在深圳的所有预售项目都已经被锁定而不能销售。

 

　　2014年12月4日，因“锁盘”事件停牌一日的佳兆业发布复牌公告，称郭英成及其两兄弟控制的公司主要股东向另一主要股东——生命人寿的全资附属富德资源投资转让5.755亿股份，约相当于已发行股本的11.21%。敏感时期的股权转让引起市场恐慌，当天复牌的佳兆业盘中一度暴跌12.55%。

 

　　12月10日，佳兆业突然宣布郭英成辞任董事会主席及执行董事，郭英成胞弟郭英智也辞去执行董事一职，大股东郭氏家族再无任何人出任执董。12月28日，佳兆业发布公告称，执行董事及董事会副主席谭礼宁和首席财务官张鸿光均辞职。

 

　　佳兆业港股（（01638.HK））自12月29日起停牌，昨日该司称将继续暂停交易，待进一步公告。12月一个月内，佳兆业股价暴跌约50%，单月跌幅创最高纪录。国际信用评级机构标准普尔称，董事会主席与副主席辞职后，佳兆业今后几日可能面临“更多挑战”。另一国际评级机构穆迪已将佳兆业的信用评级由B1降至B3。

 

　　深圳一位地产老板向记者表示，佳兆业事件可能比想象的更加复杂，“如果只是与深圳市委原常委蒋尊玉落马案有关，没必要把佳兆业全深圳的项目都锁起来，显然没有这么简单。”

 

　　深圳市房产登记中心的工作人员向记者表示，佳兆业的楼盘停止办理手续，该部门也没有接到过任何正式的文件，都是口头通知。相关人士称：“这是从未有过的事，而且也不是我们国土部门单方面管理，涉及多个部门，有的跟我们部门也没关系。”

 

　　遭遇“墙倒众人推”困境

 

　　就在几天前，还有报道说，明确提出转战一、二线城市的佳兆业，经过两年多的战略布局调整，一直保持着高速发展势头。代表性事件是佳兆业广州公司高调宣布，将在广州市场上推出4个全新项目，预计可以让佳兆业业绩实现一个新的增长。

 

　　一边高速增长，一边债务违约，佳兆业为什么会在公众视线中呈现出这样扭曲的形象呢？公司近期公布数据显示，位于深圳的预售期、已落成以及未开发项目房源，纷纷被政府部门限制。有消息说，涉及的房源可能超过千套，广州房地产专家韩世同分析，这可能是佳兆业债务违约的导火索。

 

　　韩世同说：“如果要是没有碰到这样的情况的话，他通过销售，降价促销这样来回笼资金，来抵债的话，我觉得应该不会出现这种违约的状况。”

 

　　据佳兆业2014年中期报告显示，有多笔债务在2015年偿还，其中一年期的债务达到60亿元，而不受限制的现金为93.8亿元。俗话说“墙倒众人推”，韩世同预测，对佳兆业来说，更糟糕的情况应该还在后面。

 

　　韩世同表示：“银行一般都不愿意雪中送炭，一旦传说你的房屋房源被锁定，比如说你都要靠卖项目来融资，然后还有些债还不上的话，银行他不仅不会借钱给你，还希望把之前借给你的钱赶紧追缴。”

 

　　万科和佳兆业同为深圳起家，实力也在伯仲之间，现在佳兆业为了筹钱，竟然把资产卖给竞争对手，实在是不得已而为之。然而，作为一个覆盖全国的大型综合性地产企业，佳兆业最近几年可以称得上是枝繁叶茂。2014年1月到11月期间，佳兆业的合约销售额超过270亿元，完成全年销售目标的九成以上，在全国名列前茅。如此财大气粗，为什么会一地失势而全面告急呢？韩世同认为，这是扩张太快所导致。

 

　　韩世同表示：“去年开始，他就表现得可能过度扩张了。其他地方不是太清楚，但在广州，他去年上半年就连拿了几个地王，当时的楼面地价都跟房价差不多了。我估计他的这种扩展过快过猛，一下碰到市场的调整期之后，他的销售等各方面就都受到了制约。”

 

　　佳兆业的违约也引发了猜测，有人怀疑，房地产会不会出现行业性违约潮？对此，韩世同表示，考虑到中国房地产的资金周转特点，如果其他房企不吸取佳兆业的教训，不排除出现相同情况的可能。

 

　　上海项目交由万科接盘

 

　　12月31日，佳兆业集团控股有限公司发布公告称，公司全资附属公司上海新湾投资发展有限公司与上海万科房地产有限公司订立协议，上海万科将接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款，总代价为12亿元。

 

　　于公告日期，上海万科应付的股东贷款为11.88亿元，而上海青湾兆业的100%股权只需1170.13万元。

 

　　完成出售事项后，上海青湾兆业将不再为佳兆业附属公司。不过，佳兆业称，于签订该协议当日至完成股权交接完成期间，上海万科应有权委任员工参与该土地的开发工作。

 

　　佳兆业认为出售事项提供良机让公司套现投资，增加集团现金流及一般营运资金。

 

　　据佳兆业估算，统计出售事项的代价、股东贷款金额、上海青湾兆业的投资成本、相关交易成本及税项等项目，估计可因出售事项录得收益约877.6万元。

 

　　资料显示，上海青湾兆业成立于2014年8月21日，注册资本5000万元，不过该资金并未获佳兆业方面缴足。据计算，截止到12月29日，该公司录得净负债值和亏损为38745元。

 

　　上海青湾兆业资产为位于上海青浦区重固镇的住宅用地，占地面积约90642.1平方米，按许可容积率计算的总建筑面积约15.41万平方米。

 

　　2014年8月6日，佳兆业成功竞得该地块，拿地价格是11.55亿元。于公告日期，上海青湾兆业尚未取得国有土地使用权证，但已取得建设用地规划许可证。

 

　　协议规定，交易先决条件是出售事项的完成须待买方在签订该协议后两天内完成对上海青湾兆业及土地进行的尽职审查，及买方信纳尽职审查结果后，方可作实。

 

　　根据协议，佳兆业方面如未能在12天内完成交易交接，或上海万科未能取得上海青湾兆业的实质控制及独立管理权，上海万科有权终止该协议。若交易失败，佳兆业应按利息两倍的偿还上海万科违约金。

 

　　值得一提的是，在深圳区域大本营，号称“旧改专家”的佳兆业一直是万科的强有力竞争对手。根据深圳中原地产出具的一份统计数据，截至12月14日，佳兆业以3075套、29.2万平方米的成交数据占据榜首，万科则以2121套、20.1万平方米紧随其后。

 

　　（海西地产网 徐晓虹辑）