因为土地资源稀缺，房企在深圳获取地块多通过旧改，而万科这两次的拿地却稍显另类。
继以BOT形式进驻热点区域前海后，近日，万科又通过投标方式中标深圳地铁发布的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。
分析认为，因为红树湾物业位于南山区深圳湾片区，优越地理位置为未来潜在收益提供保证或是万科竞标该项目的缘由。
同时，通过BT形式，一方面可为业主方解决资金问题，另一方面企业也获得了在核心区域开发项目的资格，于双方而言都是一次互利行为。
BT开发模式
事实上，万科此次中标的项目为地铁上盖项目，项目位于深圳湾超级总部基地范围内，是深圳地铁蛇口线、梅林线及机场线的交会站点。
资料显示，该宗地编号为T207-0048，规划用地面积6.83万平方米，计容积率建筑面积41.9万平方米，规划限高400米。项目由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成的方型区域，开发建筑面积达57万平方米。地块将于2015年6月30日开工、2021年12月31日竣工。
招标公告披露，在项目用地不发生转移登记的前提下，由牵头方万科支付投标确定的对价45.3亿元后获得项目49%权益，与深圳地铁按51%：49%的比例进行全项目投资，并获得相应权益，承担相应风险。
换而言之，上述开发形式即为BT开发模式，即深圳地铁利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的建设。
据介绍，BT项目最大的风险往往来自于建设承包人无力归还金融机构贷款，因此往往对企业的资金实力要求较高。
于该桩交易中，分析认为，实际上是万科分解了深圳地铁的资金问题，而其也相应获得了进入核心区域发展的机会。
在权益分配方面，招标公告披露，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后按权益比例分配税后利润，未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方（开发）共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。
基于公告透露的信息，分析指出，未来万科的收益即为销售物业的分配税后利润、及持有型物业的经营性收入。这也意味着，项目销售利润高低及经营性物业收入的好坏决定万科从该项目获得的投资收益的多少。
就万科参与该项目建设，世联行华南区综合体顾问总监左文曦表示，万科参与该项目存在的不确定性，除项目本身存在的销售不确定性外，项目商务公寓和办公物业体量较大，而且并非全部销售，因此未来商业及酒店运营管理或是万科面临的挑战之一。
“BT”扩张术
即便目前项目开发还存在一定不确定性，但纵观万科目前在深圳的布局，多项目都集中在关外的龙华及龙岗区，因此伴随该项目的中标，无疑增加了其在深圳核心区域的布局。
对于此次中标，分析认为万科通过BT形式参与进而获得红树湾地铁上盖项目的开发及经营权无疑是其高明之举。
值得一提的是，若仔细观察万科近年来在深圳的发展，不难发现其获取新项目多为BOT代建项目或配建项目。
从已公开的信息来看，去年至今万科于深圳共获取三个项目，分别为：去年8月份万科中标前海企业公馆BOT项目、去年9月份万科以54亿元获得的深圳南山留仙洞501-0069号总部基地项目，及此次中标的红树湾项目。
其中，前海企业公馆BOT项目建筑面积为9万平方米，预计总投资8亿元，项目主要为首批在前海办公的企业提供服务，将由万科建设并运营8年后，移交给前海管理局。
南山留仙洞501-0069号总部基地项目，整体占地约39.4万平米，计容总建筑面积约133.55万平米，其中建设用地面积约15.4万平方米，将建设研发用房、商业用地、商务公寓等，绿地约12.7万平方米，道路约11.3万平方米。
同时，在总建面133.551万平方米中，有60.5万平方米用地为研发用房，建成后将归还政府，剩余部分万科可选择持有或者销售。
“万科虽然有意在公开市场拿地，最终却因单价过高而不符合预期而放弃，但通过参与BT项目及配建公益性质项目获得核心区域的开发运营权，或也是其另的类扩张方式，且也符合其城市配套服务商的定位”，相关业内如此分析称。
此外，另有分析也指出，万科不断通过BT及BOT方式获得入场资格或也与目前深圳土地资源稀缺现状对自身发展造成一定约束有关系。
分析称，由于深圳核心区域土地资源出让一直较少，万科获取新项目机会也相应减少，相比佳兆业这些旧改专业户而言，其也缺乏相应旧改优势，因此以代建或配建方式参与就成为了万科的选择。
（海西地产网 徐晓虹辑）
