房贷下降了！房价高企不知道打碎多少人的购房梦，而贷款买房，又给买房人打开了另一扇窗。对于多数购房者来说，从买房准备的那一刻开始，除了找房子，最关注的就是房贷了。但是大多数购房者对于银行的房贷产品及还款方式知之甚少。只要掌握了这些房贷技巧，可以让你少奋斗10年哦。

　　1.等额本金与等额本息

　　等额本金还款

　　优点：这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，缺点：开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大。

　　适合人群：收入高且还款压力不大的人群。

　　等额本息还款

　　优点：每个月还给银行固定金额，开始几年的月供金额要明显比等额本金小。

　　缺点：开始几年偿还的很大一部分都是利息，在同等条件下所偿还的总利息要比等额本金多。

　　适合人群：收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭

        2.浮动利率与固定利率

　　固定利率还款

　　一般现在房贷都默认为浮动利率，但是其实还有固定利率还款方式。“固定利率住房贷款”就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，在贷款合同期内，不论市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不需要“随行就市”。

　　优点：利率固定，如果未来利率增加，你的房贷利率也不会增加。双方准确计算成本与收益也十分方便。

　　缺点：风险较大，利率也可能下调

　　适合人群：收入较固定，或者对加息预期有较好判断的人群。

　　3.省钱的气球贷

　　除了传统还贷款方式外，银行推出了各种房贷产品，其中包括组合贷、公积金贷款、气球贷。这三种利息相对较低。在相同的金额和相同贷款年限下，付出利息最少，最省钱的是气球贷。针对贷款期限中短期的优质客户设计的。

　　科普科普涨知识

　　“气球贷”是以一个较长期限来计算月供，但以短期贷款期限确定贷款利率，客户在前期分期偿还本息，剩余本金到期一次偿还。简单来说，就是长贷短供。因其前期每期还款金额较小，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是一个气球的样子，所以就命名为“气球贷”。

　　优点：“气球贷”具有“低利率、低月供”的优势，它实现了利率较低、每期还款额较小的功能。

　　缺点：最后一期还款金额较大，客户到期偿还贷款压力增大。

　　适合人群：适用未来收入呈上升趋势、还款能力较强的客户。

　　4.借贷期限应规划

　　很多不少购房者往往会有类似“早还早踏实”、“无贷一身轻”这样的想法。但是贷款年限的长短会影响总的利息支出和资金运转过程，需要谨慎考虑。

　　应选择期限尽量长的贷款

　　原因：

　　1）较长期限的贷款能获得更大限度的购买能力。

　　2）一旦发生财务危机时，购房者有更多的弹性去应对。

　　3）随着收入上升、压力降低，可以选择提前还贷，降低利息支出。

　　缺点：单纯从节省利息角度来讲，贷款期限越长肯定利息费用越高。有经济实力又希望最大程度减少利息支出的购房者还是可以选择期限短的贷款。

　　5.不是提前还贷就能省钱

　　错误示范：

　　1）还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，则提前还款的意义就不大。

　　2）公积金贷款和优惠利率（如前几年的7折）贷款的客户不必急于还款。因为如果优惠利率甚至低于存款利率，购房者可以把用于提前还贷的钱存入银行，获得比利息更高的收益。

　　3）手上还有其他更好的理财或投资项目的购房者，如果收益率明显高于贷款利率也较为稳定，那也没有必要选择提前还贷。

　　注意事项：

　　1）由于等额本息还贷前几年利息占比较大，已经打算要提前还贷的购房者建议采用等额本金还款方式。

　　2）如果是部分提前还贷，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为只有选择缩短贷款期限才可以有效减少利息的支出。

　　6.组合贷：公积金+商贷

　　很多购房者可能还不知道，公积金与商贷的组合贷款模式。组合贷是部分享受公积金贷款，另一部分按照商业贷款利率计算。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。

　　优点：公积金贷款较商业贷款而言，利率较低。组合贷款一般在贷款的时候，都是分阶段计算利息，因此，组合贷款首先享受了较低的利率贷款买房。其次，商业贷款的贷款额度较高，贷款者在申请买房时候可选择贷款额度较高的房屋贷款。因此，组合贷款较商业贷款和公积金贷款而言，具有利息低额度高的优点。

　　缺点：

　　1）因为组合贷使用商业贷款的部分会在央行的征信系统中留档，当购房人第二次购买住房的时候，就会被商业银行认定为第二套房。而单纯使用公积金贷款，只要第一套房贷款还清了，再次申请公积金贷款时候，房子仍属于首套住房。

　　2）组合贷款的办理手续比较复杂，审批流程长。

　　适合人群：暂时无再次购房打算的人群。

　　好规划补充，目前银行贷款额度总体偏紧，特别在与一些大银行沟通过程中，很多时候购房者并没有那么多的议价能力。比如目前网上一些文章中提到的每两周还款以节省利息的方式。但我们还是需要为自己精打细算，在有限的条件下争取最大的权益！

　　公积金账户如何查询？

　　各地有各地的公积金查询官网，例如：

　　北京住房公积金网http://www.bjgjj.gov.cn/

　　上海住房公积金网http://www.shgjj.com/

　　如果你的公积金是归国管单位管，公积金查询网站为：http://www.zzz.gov.cn/index.jsp其他地区的同学们自己百度一下就能找到。在网站上首次先进行注册，之后登陆查询即可，非常简单。具体大家可参考之前新叶绩同学的 #财女新技能get√#公积金网上查询指南（回复“公积金”即可查看）换了单位怎么办理公积金转移？

　　这想必是很多同学都会遇到的问题。因为具体情况会有很多种，无法一概而论，大体上老班的建议是：要保持与前单位HR和新单位HR的沟通，具体怎么转移需要涉及到的也就是这两拨人，跟他们问清楚，需要准备什么材料，新单位要开具什么，前单位要开具什么。尤其异地转移的会略微复杂一些，咨询公司HR是最有效的办法。当然，也不是必须要转，老班就有朋友从北京去了上海，直接在上海开了新的公积金账户，相当于就是一个人有两个公积金账户。下面老班以北京为例讲几种情况。

　　顺便说一句，北京的单位有些公积金是归国管单位管，有些是市管单位管，这一点要跟HR问清楚。一般中央机关事业单位的公积金是国管单位管。

　　Case1市管转国管

　　第一步，拿着身份证正反面复印件，找新单位HR帮你开一张《个人住房公积金查询书》；第二步，把这张单子交给前单位HR（当面拿过去或者快递）；第三步，前单位HR会进行相应的转移手续办理，之后返给你一张《住房公积金转移申请书》和一张《住房公积金内部转移通知书》，你再去把这两张单子交给你新单位HR，后面的事儿就不用管啦。

　　一般过上一两周再查就能查到已经转过来了。

　　Case2国管转市管

　　自2014年4月1日起不能再由四达代办，需员工亲自办理，员工开出《公积金转移开户证明》后，需先到四达公司住房公积金窗口开具《转出申请书》，再到建设银行朝阳支行支取：

　　① 新单位开具的《公积金转移开户证明》

　　② 与新单位签订的劳动合同（原件及复印件2份）；③ 职工身份证（原件及复印件2份）；

　　④ 《转出申请书》（四达根据《公积金转移开户证明》开具）Case3国管转国管

　　联系公司HR办理。

　　以前市管支取过，再在国管提取，怎么办理？

　　自2014年7月1日起凡在市管购房、贷款提取过住房公积金的客户，首次在国管网点（建行）提取住房公积金，除携带市管开具的提取记录单外，还要同时提供首次提取住房公积金的各项材料。

　　公积金异地转移？

　　以北京为例，去老家的公积金管理中心开具“新单位接收证明”、“当地公积金中心的建立账户证明”、“当地公积金中心的银行账户开户行名称”这三样材料。到北京的原单位办理账户转移。如不转移，则北京这边会封存，退休后可取出。

　　因为公积金这事儿各地都不太一样，涉及到具体当地的情况，小她还是建议你多多咨询当地公积金中心、贷款银行以及你所在单位的HR.公积金是个大羊毛，而且本来就是咱自己的钱，羊毛出在羊身上，不薅实在可惜。所以，千万别再消极对待你的公积金，让它躺在账户里睡大觉啦，那么多种用法，总有一款适合你哟！~

        （海西地产网  林毅辑）