为此次楼市金融新政的重头戏之一，首套房贷7折利率下限距离现实落地还有多远？成为业界颇为关注的话题。

　　按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。

　　业内人士判断，即使央行年内不实施全面降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财（含各类“宝宝”理财）、信贷这一链条加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，最早在明年一、二季度，7折房贷利率有望出现。

　　若钱贷给企业 银行收益至少多20%

　　不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。

　　当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%和4.56%。

　　从以上数字可以发现，银行7折房贷的利率等于甚至低于银行推出的理财年收益率，这也就意味着当前银行实施7折利率将不赚钱，甚至亏本。

　　“今年以来债券都是牛市，9月份以来升幅更明显。这或许预示从明年开始，理财收益率将全面跌入3%时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷才有可能会出现。”程卓告诉记者。

　　需要注意的是，理财产品的收益率并不能完全代表信贷资金成本，前者更多是表外资产，而后者属于表内资产。不过，在市场利率传导的链条中，它们却是息息相关的。

　　不良贷款抬头 银行急需利润来化解

　　诸多数据表明，在当前的利率及宏观环境下，商业银行根本不可能给出7折房贷利率。甚至有市场人士指出，9折利率也难以找到靠谱的商业逻辑。

　　记者从一些渠道了解到，大多数银行对9折或9.5折房贷，都给出了相应的“捆绑条件”。在获得住房按揭贷款的同时，业主需另行购买一定金额的理财与保险，或者与该行签署一笔议定金额的信用贷款协议等。对此“打擦边球”的做法，目前并未听说有监管部门介入。

　　“个人判断，在房贷及利率方面，有关部门肯定对银行进行了窗口指导。”招商银行金融市场部高级分析师刘东亮分析称，今年以来信用环境不断趋紧，以超日债为开端的违约或准违约事件不断爆发，银行不良率明显攀升。

　　南京银行产品策略部总经理黄艳红表示，越来越多地区商业银行的不良贷款率有所抬头，而冲销坏账会消耗掉银行的利润。因此在资金运用上，银行肯定是希望投到收益更高的地方。在这种情况下，房贷的吸引力更显不足了。

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　　土豪级民国别墅标价4500万元

　　为终身产权，每平方米超20万元

　　位于南京梅园新村42号的民国住宅日前正在“低调”寻找买家，不过，相比前期挂出3600万元的净得价，随着南京楼市交投变得活跃，卖家也将该幢约250平方米的宅子，“一夜间”调高到4500万元。这意味着，想购买该城中稀缺豪宅，需要付出的成本须为18万元/平方米，还须缴纳超过500万元的各种税费。

　　“不少人都在关注这幢宅子。”南京一家大型房产中介的人士告诉记者。据公开资料显示，该套面积约250平方米的民国宅子，位于南京总统府东北边。最为吸引买家注意的是，除了有250平方米的独栋建筑外，还有150平方米的院子，可以让买家在南京城寸土寸金的地方，也能享受都市农夫的恬静生活。

　　房产公司人士强调说，该幢民国住宅使用时间不受70年的约束，房产证的使用期限为“无限期”，这意味着，该住宅为终身产权。

　　那么要“收藏”这套独栋别墅究竟要花多少银子？业内人士称，想买走该幢宅子还需要花各类费用500多万元人民币，因该幢宅子不满五年交易，契税在135万元，营业税须在252万元，个税按1%缴纳，需要花45万元。另外还需要交给中介服务费，以南京行业约定的2.4%计算，需要花费108万元。如此算下来，想购买该幢宅子综合单价超过20万元/平方米，绝对属于南京城中心的“土豪级”宅子了。

　　（海西地产网 徐晓虹辑）