作为此次楼市金融新政的重头戏之一，7折首套一手或二手房贷利率距离现实落地还有多远？这是业界颇为关注的话题。

　　按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。

　　业内人士判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财（含各类“宝宝”理财）、信贷这一链条加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，最早在明年一、二季度，7折房贷利率将有望出现。

　　利率链条的传导

　　银行是否有执行7折房贷利率的动力？

　　不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。

　　此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，全国楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。此外，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。

　　实际上，当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%和4.56%；蚂蚁金服旗下余额宝的7天收益约为4.145%，排名较后。

　　当然，房贷主要是依靠商业银行来进行，基金系、IT系的互联网“宝宝”产品只能作为参照。据统计，银行系货币理财中收益率最低的某股份行产品仅为4.122%，与第一名工商银行薪金宝的差距超过10%。

　　此外，其他各类与股票指数等挂钩的结构性银行理财产品中，3个月期单例最高的保本浮动收益率达到13%；同样期限的信贷类理财产品，平均预期收益率水平大致在5.3%左右。最新统计显示，当前市场中理财产品的预期收益率区间在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基础资产的构成中，票据、利率及债券的占比合计59.03%。

　　值得注意的是，由于竞争日益激烈，任凭哪家银行也不会把当下的即时资产收益水平作为负债成本去考量，否则就会导致客户流失。也就是说，期限错配的普遍存在，使得银行敢于在资产端收益率下降开始，仍为对应的理财负债端支付此前承诺的较高预期收益；而一般在3个月至半年之后，新发理财产品的收益水平才会出现普遍下滑。

　　诺安基金资深债券研究员程卓对记者表示，市场中这一收益传导滞后现象，很好地解释了2013年上半年债券市场大熊市，而余额宝等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%历史高位的原因。同样，当前它的收益率下降也蕴含了这一规律。

　　财通证券一位自营投资经理表示，这的确是债券市场的一个有趣现象。随着资产端收益率的高低变化，机构不断在负债端进行（收益率）的压缩、修复、再压缩的过程，不断循环。

　　“今年以来债券都是牛市，9月以来升幅更明显。这或许预示明年开始，理财收益率将全面跌入3%时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷有可能会出现。”程卓告诉记者。

　　需要注意的是，理财产品的收益率并不能完全代表信贷资金成本，前者更多是表外资产，而后者属于表内资产。不过，在市场利率传导的链条中，它们却是息息相关的。

　　房贷“窗口指导”

　　诸多数据表明，在当前的利率及宏观环境下，商业银行根本不可能给出7折房贷利率。甚至有市场人士指出，9折利率也难以找到靠谱的商业逻辑。

　　记者从一些渠道了解到，大多数银行对9折或9.5折房贷，都给出了相应的“捆绑条件”。在获得住房按揭贷款的同时，业主需另行购买一定金额的理财与保险，或者与该行签署一笔议定金额的信用贷款协议等。对此“打擦边球”的做法，目前并未听说有监管部门介入。

　　“个人判断，在房贷及利率方面，有关部门肯定对银行进行了窗口指导。”招商银行金融市场部高级分析师刘东亮对记者表示。

　　刘东亮在一篇关于信用风险将可能在2015年集中爆发的研究报告中指出，今年以来信用环境不断趋紧，以超日债为开端的违约或准违约事件不断爆发，银行不良率明显攀升。他担忧，未来我国信用环境将继续趋势性收紧，非政府类债务将成为“雷区”，2015年或进入“踩雷”高发期。

　　南京银行产品策略部总经理黄艳红对记者表示，越来越多地区商业银行的不良贷款率有所抬头，而冲销坏账会消耗掉银行的利润。因此在资金运用上，银行肯定是希望投到收益更高的地方。相对而言，房贷的吸引力还显得不太够。黄艳红举例说，主管部门对银行放给中小企业的贷款有一定指标要求，现在也取得了一些积极进展。

　　银行放贷冲动不强

　　实际上，我国经济对于房地产市场的依赖程度有目共睹。对此，监管层自然心中有数。

　　虽然暂无确凿证据表明有关部门对商业银行下发了“房贷命令”，但中国楼市当前以及未来若干时间内的状况“不会太乐观”，却似乎是大概率事件。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对记者说，预计当前银行放贷的冲动不会太强，9折利率都令人生疑，再何况更低的折扣？其中最主要的原因，应在于整个市场对房价上涨的预期发生了微调。

　　对于目前是否适合在上海买房的提问，宋会雍直言不讳地称，现在不是最好的时机，建议起码再观望两、三个月。

　　北京某国有大行金融市场 部负责人对记者表示，市场利率环境的变化将是影响购房者意愿的一个重要因素，但这不能完全用简单的价格或价值规律去思考。她认为，更主要的还在于供求关系的变化，比如说京沪深等一线城市的人口红利未来还将持续，房价可能不会出现大问题；但西部地区偏远小城市的大量新建住房，往往就是有价无市，遑论银行房贷利率的下调？她认为，有关银行房贷的问题，监管部门不可能全国一刀切，对于某些省份可能有具体政策。

　　对于记者追问的“窗口指导”，该大行人士不置可否。而对于商业银行实施7折房贷利率的猜想，她的时间判断则更为延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。

　　事实上，从国庆节以来，宣布实施直接税收优惠或购房补贴的城市，已从宁波、潍坊、芜湖等扩展到了天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等中大型城市。这一趋势，或在中央救市措施发酵的同时，继续在全国蔓延。

　　（海西地产网 张喵喵辑）