张宏伟 救市信号已搭车“限购退出”，第二轮“救市”将拉开帷幕。

　　截止9月18日，46个限购城市当中29个已正式或变相放松限购，落实双向调控，成为今年第一轮“救市”政策，楼市进入“后限购时代”。

　　据不完全统计，2014年1-8月一线城市量跌价挺：成交量普遍下滑，仅有广州成交量微涨5.9%，京沪深成交量分别下滑40.9%、29.8%和35.6%。目前一线城市出现个案楼盘大幅降价现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价依然坚挺。

　　而二线城市内部分化成交量普跌，大多数城市成交量下滑2-3成。从成交均价来看，二线城市城市成交均价出现分化，近半城市出现停涨或下降的现象，比如天津、杭州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、济南、呼和浩特等。

　　显然，限购政策当前已对楼市无影响，决定未来市场发展的核心因素是市场供求关系，经济学家吴敬琏就认为，房价的涨和跌都由供求关系决定。

　　买房者现在有两种：一种是投资者，想投资增值；一种是消费者，想有住房。从长期来看，房价最终由消费者决定，但货币政策会影响楼市走向。

　　目前，国内信贷转向紧缩，房地产开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓，其中1-8月份个人按揭贷款同比下滑4.5%。

　　2014年，信贷偏紧，房企从银行获得资金难度加大，房企开发资金来源中，国内贷款与个人按揭贷款同比增速大幅放缓。

　　1-8月份国内贷款与个人按揭贷款同比增速分别为13.8%和-4.5%。其中个人按揭贷款自4月份就已经开始负增长。

　　而楼市方面的情况则是，8月成交量环比，31个主要监测城市中有15个(较上月增加6个)成交量出现环比下跌，7个城市环比成交量跌幅超过20%，其中太原、兰州、济南成交量环比跌幅最高，分别达到46.5%，42.6%和32.6%。

　　8月成交均价环比，降价仍在持续。31个主要监测城市中有16个(较上月减少7个)成交均价出现环比下跌，一向价格坚挺的一线城市也未能幸免，四大城市全军覆没，其中北京成交均价环比跌幅高达8.1%。

　　显然当下，限购松绑或取消后，城市存销比继续分化。近半二线城市库存偏大，存销比攀升，房价面临下跌压力。大多数三四线城市房价面临下跌压力，限购松绑“救市”政策出台并未改变市场基本面。

　　研究结果显示，一般限购执行放松之时如伴随着货币政策的(定向)宽松，此时，成交量将有明显回升，但限购放松对成交价格的影响则不明显。

　　从成交价格方面上看，历史上限购放松从未对成交价格形成明显影响，显然此次限购退出也难以对成交价格形成支撑。

　　由于目前商品住宅库存高企，而银行信贷仍然没有实质性松动，所以未来“以价换量”渐成主流，短期内成交价格将延续下跌趋势。

　　综合对本次限购退出的分析，结合历史研究结论。我们认为：本次限购退出，因个案降价、原限购人群入市等因素，库存偏大城市会有一小波市场放量行情出现。

　　但目前，大多数市场限购取消后市场环比增长仍有限，仍然面临去库存压力，因此第二轮“救市”政策将拉开帷幕。

　　现在部分省市比如福建、湖南、成都、武汉等已均有尺度较大政策出台突破“双向调控，”开始第二轮“救市”。但失去“救市”方向的楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动。

　　历史来看，货币政策、调控政策与市场供求关系三方面共同左右市场周期波动。本次限购取消之后，信贷政策是否松动是成交量能否延续回升态势的关键。在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜。

　　张宏伟 观点地产新媒体作者本文整理节选自其研究报告

　　（海西地产网 郑序炯辑）