9月15日，2014北京万科商业大会暨中粮万科半岛广场招商大会在北京举行。北京万科副总经理肖劲介绍了万科与百度在LBS定位方面的合作与落地，而万科副总裁毛大庆就以一番“熊猫理论”总结阐释了万科近年来的尝试和变化。

　　与百度的合作

　　万科与百度的合作关系在今年6月份万科宣布成立商业策略联盟时正式确立。而双方具体的合作内容，则在昨日的招商大会上揭开细则。北京万科宣布，其与百度合作的首个成果--V-in，已经结束封测正式上线。

　　据肖劲介绍，万科此次与百度的合作，是以导航和数据分析为切入点，在购物中心项目上布局实施。导航方面，通过室外LBS定位与室内wifi定位的组合，为顾客提供购物全周期的路线规划及导航服务，形成导航闭环。

　　室外导航为百度地图的成熟产品，将室内地图嵌入其中，拓宽用户使用该功能的可能性，同时将室内导航模块进行封装，放入购物中心APP平台。目前，该模块正在研发测试中，预计9月底上线。

　　数据分析方面，则是结合百度云数据引擎和购物中心内部wifi硬件，实现数据收集和大数据分析，为项目经营和决策提供支持。事实上，数据分析主要是为顾客画像，从性别、年龄、收入、置业、兴趣偏好、消费偏好六大纬度立体化勾勒流动客流与常驻居民人群画像。

　　毛大庆总结称，通过这些数据，可以更有针对性地对消费者做推广，也可以了解商业项目中哪些定位是错的，需要调整和规避。另外，通过这项技术可以知道消费者的分布去向，以及与竞争对手做比较时需要取得哪些数据。

　　他进一步指出，在此基础上，未来开发项目的顺序都会改变。万科可以先分析消费者，再进行定位、设计和招商。

　　据毛大庆透露，该项合作会先在北京做试点，之后会在万科全国的项目中推广。目前北京金隅万科广场已经率先启用了该项技术。

　　“熊猫”自画像

　　在细数转型城市综合配套服务商、引入互联网思维、事业合伙人制度等万科一系列重要举措后，毛大庆给出了一幅万科自画像--功夫“熊猫”。

　　毛大庆称，大熊猫是被称作动物界的活化石，在进化的过程中始终没有被淘汰被消失，大熊猫表面挺萌的，但是其内心敏感，具有很强的适应环境的能力，而这些都与万科有着相似之处。

　　首先在对环境的适应上，毛大庆强调称，从北京万科20年发展历程来看，相较众多的住宅项目，其更看重的是万科向城市综合配套服务商的转型。

　　以房山为例，万科在房山所做的业态迄今为止共有六个，包括住宅、商业、学校、养老业务、体育公园、文创产业园等。这些都是基于消费者需求的变化以及市场的变化所做的尝试，本质上跟大熊猫不断适应外部环境变化是相通的。

　　第二个方面，熊猫最早是肉食性动物，在气候等因素的作用下才不断进化为以素食为主食。毛大庆以此引申到万科的互联网思维运用上称，今年注定是行业变化的分水岭，互联网带来的变化是巨大的，万科必须在白银时代找到新工具，应对外部环境和时代变化必须要做的事情。

　　他还总结了北京万科今年在互联网思维运用上做的三件事情，与百度基于LBS技术的合作、与途家在旅游地产的合作、与链家的OC闭环合作。其强调称，传统行业与互联网公司的合作，是一种本能的自我更新和自我再生的反应，这个反应以后一定会产生非常重大的产业变革新状态。

　　第三个方面，毛大庆从熊猫讲起了万科轻资产重运营理念的落地。其称，中国有著名的熊猫外交，将熊猫输送到国外，获得租金的同时，亦可以促进国家间的其他领域合作。由此，毛大庆联系到了万科的国际化。据其介绍，万科的国际化不仅有走出去，还有引进来。即在“轻资产重运营”的战略指导下，引进国际优秀的基金组织合作伙伴，调节资金占用，并实现快跑。

　　“通过合作，不断的强化万科的商业不动产运营能力，把国际资本请到国内，有别于走过国门的其他项目。开辟另外一种万科的新型国际化。”

　　万科的野心

　　万科转型商业地产，一直是行业内备受关注的事情。在当日的活动上，毛大庆坦言，万科做商业才一年时间，尚未到总结模式的时候。

　　虽是如此，万科却有学习和借鉴的目标。毛大庆首先提及了新鸿基的双轮驱动模式，即一个轮子做住宅，产生现金流；一个轮子做经营性物业，产生经营性收入。在这个系统中，经营性物业沉淀资金多少跟整个企业的负债率挂钩。住宅的轮子卖多少住宅产生多少现金流，取决于要做多少经营性物业；另一边经营性物业能做多少杠杆，取决于卖多少房子。

　　“这是个二元二次方程。算出来大约的结果是，经营性物业需要40%的杠杆和60%的自有资金。”

　　万科另一个学习的目标则是凯德集团。这家新加坡公司亦是双轮驱动，不过它的双轮是分开的，住宅和商业各做各的互不影响。“商业的轮子用20%的自有资金撬动80%的杠杆，企业靠费用生存，包括基金管理费、物业管理费等。”

　　综上两种模式，毛大庆总结称，万科一定会在两个模式中取长补短，但目前还在探索自己的道路，尚未到搞明白的时候。现在唯一非常明确的就是做轻资产。

　　据毛大庆透露，金隅万科广场在去年底开业时就实现了轻资产，未来该项目会有一个更换logo的仪式，到时万科会跟合作方一起详细解释具体细节。至于8月底公布的与凯雷的合作，毛大庆介绍目前的进展为在针对有合作意向的项目进行商业调查。“具体的时间表很难讲，因为是第一次做，万科更希望稳健进行，因此并不是特别着急。”

　　一个有意思的事情是，在聊起万科的商业时，毛大庆用经营性不动产替换了商业地产。从而将万科在旅游、养老、BOT等方面的尝试通通装到这个概念中。如此一来，万科在诸多方面的尝试就变成了只做一件事，“在经营性不动产范围内的事情，万科都愿意尝试。”显然，相比于商业地产，经营性不动产与万科的城市综合配套服务商口号更为契合。

　　最后，毛大庆不忘为万科的事业合伙人制度背书。发出了“要不是事业合伙人制度，怎么可以搞出这么多尝试”的反问。

　　他指出，如若万科不在行业变革时期做出改变和创新，则会必死无疑。而创新最大的力量来自于基层。“事业合伙人制度就是在万科进入发展方向转型的时候，给企业一个很好的政治环境，让基层去创新。”

　　（海西地产网 张喵喵辑）