行业人士分析认为，新政一旦执行，首改族的产品将成为市场热点。开发商一旦把握这一先机，在金九银十期间就会有较大的收获。新政当中提及，鼓励开发建设和购买精装修商品住房，让不少开发商看到了进入精装市场的机会。
撬动首改族成新增长点
“闽八条”提出首套房界定，房贷政策的执行最受购房者关注。多条举措力挺“首改”人群，改善人群将获得更多的购房者机会。一旦政策正式执行，首改族将成为最大的受益者。
文件提出，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等首次改善需求都以首套房认定。这一政策框架为地方制定细则指明了方向，漳州或将出台进一步的实施细则，对首套房进行重新界定。今后，只要购买这一类的房源，都能够按照首套房的标准来认定，尤其对学区房的促动将更加显著。
除外，对首次改善的房贷政策也进行了“松绑”。有能力提前偿还房贷再买房的购房者，也按照首套房认定，金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行等。这一政策一旦执行，将释放大量的二套房购房需求。
“房地产过去10年，积累了一大波迫切需要改善的人群，房企如何利用这一市场先机，将撬动新的市场机会点。”大唐世家营销总监欧阳智敏分析认为，对于首次改善的定义，传统意义上以面积来划分，比如超过120~140平方米的户型，通常被称之为改善型产品。不过，这一划分也要因人而异，生活的空间只代表了改善的一部分需求，功能和配套因素也是改善的重要因素。
因此，瞄准这一市场趋势，中大户型、老城区、优质学区、设计品质等多种房源，都能够获得被“首改族”选中的机会，这将促生一大部分走刚需路线的楼盘，积极往更高品质的改善型楼盘靠拢，促使开发商去做更好的产品。
精装房市场被看好
今年对于漳州市场来说，是装修房建设元年。漳州万科城、漳浦碧桂园两大千亿房企，掀起了一阵装修房风暴。6月底，率先开盘的漳州万科城装修房，占领了大量市场份额。大友富置业数据显示，7月市区销售均价为7706元/㎡，环比上涨6.3%，对比去年同期上涨14.18%，受到装修房集中备案的拉动影响最大。
今后，精装房的买卖都有望得到政府相应的政策支持。闽八条明确指出，鼓励开发建设、购买精装修商品住房，精装修部分对应产生的营业税、契税由本级政府财政予以全额奖励，具体办法由市、县政府根据实际制定。这一新政让不少开发商看到了市场机会。
政策对于开发商涉足绿色建筑、精装房，提出了营业税免征等政策上的支持，鼓励开发商做精装产品，将会有越来越多的开发商跟进这一新机会。事实上，“春江水暖鸭先知”，已经有一部分开发商率先嗅到了这一市场时机，尝试精装市场的“蛋糕”。
“参照大盘住宅精装的模式，投资型的小户型产品的精装将更被开发商看好。”民兴北郡总经理朱俊认为，老城区投资性的精装房，今后也有很大的潜力。
除了鼓励开发精装房，政府也鼓励开发绿色住宅。购房者购买星级绿色建筑，购买一星级绿色建筑商品住房，契税减按90%缴纳；购买二星级绿色建筑商品住房，契税减按80%缴纳；购买三星级绿色建筑商品住房，契税减按60%缴纳。
中原地产研究中心分析认为，开发建设绿色建筑，有助于营造更为环保、舒适的城市居住环境，通过容积率奖励，鼓励开发商开发绿色建筑，对购房者进行税收补贴优惠，通过购房者倒逼开发商进行绿色建筑的开发。
把握金九银十 关键在“以价换量”
农历七月为闽南传统的淡季，受此影响，本月市区开盘楼盘仅一个。市区近10盘将在8月集中开展蓄客活动。中骏蓝湾香郡、大唐世家、天利仁和、欣隆盛世朗域等多个楼盘，在淡市抓紧蓄客，为即将到来的营销节点做足准备。
其中，刚需楼盘仍是市场供应的主力，主打户型产品相较此前没有太大的区别，主打70~120平方米的两房、三房户型。行业分析人士认为，今年下半年将有不少改善型产品入市，国贸润园推出90~120平方米新品户型；天利仁和和风苑也正式推出了装修房的蓄客活动，老城区万科城加推沿江楼新品，或能够搭上新政的“头班车”。
民兴北郡总经理朱俊认为，新政做出了差异化的调整，满足了一部分人合理的购房需求，下半年市场形势会有所变化。开发商在这个月进行集中蓄客，等待金九入场将马上推出产品。针对当前市场行情，民兴北郡二期120~150平方米的改善型需求剩余房源不多，主打95~113平方米的刚需户型。
“市场在博弈的过程当中，新政所释放的信号，对购房者的心态会有所转变。”大唐世家营销总监欧阳智敏认为，购房者看到楼市的信心，入市的意愿度将加强。
大友富置业数据显示，7月漳州市区供应量达到13.47万㎡，成交3.6万㎡，比上月下跌0.2万㎡，下跌5.26%，市场仍呈现供大于求。目前，市场价格没有明显下探，开盘房企采取了稳价策略，推出了低首付、首付分期等降低入市门槛的活动，并有一部分低起价的特价房源，但这一波成交行情并未完全消除观望氛围。受市场大环境影响，房企销售压力激增，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。
（海西地产网 徐晓虹辑）
