马年春节，虽然有很多楼盘坚守岗位，营销中心并未打烊，但楼市的成交情况却不容乐观。据福州市房地产交易登记中心数据显示，春节期间（1月31日-2月6日），福州市区商品住宅成交仅13套，这样的备案数据让福州楼市显得寒意阵阵。在记者连日来的走访中，不少业内人士表示，由于受年初银行信贷的收紧，以及后市的不明朗等因素影响，春节期间成交量所呈现的不温不火大多在他们的预料之中。然而接下来，高房价能否明显松动，成交量能否回升，市场将相持到何时，业内人士分析或将在进入二季度后逐渐见分晓。

　　优惠少成交淡 春节成交呈“休假”状态

　　从近两年楼市成交的情况来看，春节期间的成交情况，被视为新一年的楼市风向标。2014年春节，全国多个城市的成交数据都略显冷清。福州楼市也跌至冰点，据福州市房地产交易登记中心数据显示，1月31日至2月6日，福州市区总共成交商品房13套，尤其是1月31日和2月2日更是出现了“零备案”。记者采访的多家开发商都表示，虽然春节并不是销售旺季，但对今年的成交量数据还是比较失望。

　　据某品牌楼盘营销中心的相关工作人员介绍，因为看重春节这个黄金节点，福州有很多项目依旧站在卖楼的第一线，但今年春节楼市的人气比去年略有下跌。从现场反馈看，假期前几天天气晴好，许多市民选择出游而不是看房；而假期后半段却阴雨绵绵，市民看房的兴趣也不大。

　　“今年春节楼市有两个特点，一是优惠幅度小，二是成交量再次萎缩。”先知先觉总经理张炜胜告诉记者，尽管各个楼盘绞尽脑汁推出一些“活动“来吸引买家，还有一些楼盘打出了新春特价房的噱头。但从实际上开发商并没有给予实质性的优惠，楼盘均价与节前相比没什么变化，部分楼盘售价甚至比春节前还高。而对于目前以刚需为主体的购房群体来说，价格的持续走高也抑制了不少购房需求。

　　零距离营销总经理陈晶则表示，今年楼市与往年相比略有不同，最突出的表现为返乡置业人群并没有发挥相应的效果，可能是受经济环境不景气的影响，返乡客手中的资金并不充裕。所以也导致了春节期间成交量不甚理想，真正进入了“休假”状态。

　　签约备案滞后未能反映真实成交量

　　对于如此低迷的成交数据，福州中原地产事业一部总经理陈新认为，备案的数据并不能体现全部的成交情况。在实际成交中，各房企的“进账”显然不止于此。据陈新介绍，春节期间，不少刚需楼盘的人气也不容小觑，比如世茂上游墅，阳光城丽兹公馆等品牌楼盘，到访量都比较大，很多人都是当天看房当天下单，实际成交数字与备案量相差很大。

　　陈晶告诉记者，从市场一线反馈的数据分析，实际成交数字应该比备案的略多，大部分春节期间的成交可能在节后陆续签约备案，这些成交量在节后的成交备案数据上会一一显现。

　　张炜胜对此观点表示认同，同时他提出，在春节放假期间成交并完成备案的仅是极少一部分，其实春节期间许多购房者已经有了购房意向，而这些购房意向并未体现为网上签约的成交数据。他预计随着春节假日的结束，福州楼市成交量会呈现一定的递增趋势。

　　房贷从紧对楼市成交形成“利空”

　　“虽然签约备案会存在滞后性，但是不能否认的是，从去年12月份开始一直延续到今年春节，楼市的成交一直都比较低迷，而这与银行房贷业务的收紧也有直接联系。“陈晶分析称，由于2013年年底，银行出现大面积“钱紧”，不少银行暂停了房贷放款，而这种贷款从紧的态势到目前来看并没有得到缓解。

　　确实如此，据记者调查发现，与往年“年初松、年末紧”的规律不同，据在榕一家国有大银行网点人员称，该行贷款额度很紧，房子按揭贷款现有选择性开展，主要受理跟银行合作的准入楼盘按揭业务，其他楼盘按揭项目已不受理。另外，记者了解到，此前在榕银行房贷业务变紧最早体现为，因额度紧张致使照常受理的贷款业务放款时间不明确，今年仍需要排长队，而且首套房贷利率跟涨上浮5%也成为了各银行房贷主流。

　　张炜胜则告诉记者，由于刚需购房者大多依赖银行的按揭贷款，年初的房贷收紧势必会对今年年初的成交形成“利空”。这也使今年的楼市博弈充满了变数，虽然从目前来看，还不至于让大部分购房者打消购房的念头，但毋庸置疑已加重了购房成本，有些人只能选择较便宜或较小面积的房子。

　　调控不明朗购房者或陷入观望

　　“除了房贷收紧以外，对于马年楼市，还有诸多不确定政策性因素影响。”陈晶认为，随着未来不动产登记制度的落实，住房信息联网的推进，房地产税试点的扩围等等这些遏制住房的投机、投资需求的消息不断发布，未来的市场变得更加扑朔迷离。此外，城乡一体化涉及土地流转、户籍制度和城市建设等诸多问题也对房地产行业未来的发展带来了冲击。在种种不确定因素的影响下，无论是开发商还是购房者，对于市场的发展预期也发生了转变。不少购房者又开始重新陷入持币观望状态，这些购房者希望这些政策出台之后能够真正撼动房价。

　　陈新指出，部分购房者对目前的政策看不清晰，除了害怕有新政策出台后房价下跌，还有一个重要原因是目前市场，特别是下半年可选的项目相对往年增多，且新兴热点区域越来越多，但这些区域大部分处于配套还不完善的阶段，所以“等一等”的心态也比较重。

　　“目前不少知名房产专家以及开发商对楼市预期并不乐观，以及加上一些品牌房企传出打折售房的风声，都加剧这一轮观望的趋势。”张炜胜进一步分析道。

　　后市

　　成交回暖存变数 房价涨势难改变

　　在记者采访的过程中，业内人士对于未来成交量的回暖都存在一定的不确定性，陈新表示，由于受到贷款从紧以及购房者观望的影响，未来几个月内，楼市的成交量将不会有明显的提升，而进入第二季度以后，随着政策的逐渐明朗化，成交量的变化才会真正地凸显出来。

　　张炜胜认为，以目前国家的调控政策来看，政策力度不太可能过猛，预计在第二季度，政策出台后，观望情绪会逐渐消失，将成为市场需求集中放量“窗口期”。

　　陈晶提出，虽然成交量在下滑，却改变不了福州房价还将上涨的趋势，据中国指数研究院发布《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，福州2014年1月一手房价格指数环比上涨0.12%，均价为每平方米15569元，较2013年12月每平方米微涨19元。

　　对此，陈晶进一步解释：“虽然业内普遍对于今年大势看法趋于谨慎，但是我认为福州房价涨势短期难以改变。”她认为，在国家整体经济平稳良好的基础上，2014年的房价还将呈现平稳的状态，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。

　　而陈新则从土地市场方面进行分析，他认为去年年末福州特别是闽侯地区频频拍地，所拍的楼面地价并不便宜，如果房企需求达到正常的利润率，那么就必须超过了区域内在售的房价，这或将对周边区域的价格上涨带来预期。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）