“城镇化率到70%住宅市场会出现一个抛物线式的方向转换。因此在50%-70%的阶段，保利会坚持以住宅为主的前提下，布局相关多元化的产业来支撑未来的发展。而养老产业，也必将成为保利地产未来的盈利点之一。”保利地产董事长宋广菊说。

　　千亿不仅是一个光辉的里程碑，还意味着企业需要对发展路径做更深入的思考和变革。“大家都在试水。不下水不知道水有多深。”回顾一年多的筹办运营经历，和熹会老年公寓法定代表人钱京这么说。

　　和熹会是北京保利安平养老产业管理投资有限公司运营的养老机构，后者由北京保利地产有限公司与安平投资管理有限公司合资成立。钱京同时是保利安平的副总经理。

　　保利地产在2008年就出国考察养老产业，可谓酝酿多时。2012年3月19号，保利安平从民政局获得设置批准书，利用北京保利西山林语项目的酒店改造养老院。12月24日，和熹会拿到“民办非企业登记”证书，正式诞生。

　　一年后，保利地产集团董事长宋广菊在北京宣布，保利将全链条介入居家养老、社区养老和机构养老。

　　保利的计划是，在未来3-5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。类似和熹会的养老机构未来十年可能会建50个，预计保利布局的每个城市可能都会建一个，甚至两个。

　　未来，保利的养老服务都将由钱京所在的保利安平公司提供。因此，和熹会试点这一年，实际承担着商业模式实现的责任。目前，保利已在五个城市兴建六个试点项目。

　　和熹会在北京同档次养老机构中录得入住人数第一，入住率排在第二位。但是，钱京坦言，“收入覆盖不了成本，还需要扶持一段时间。”他总结道，“不要把目标设得太乐观……障碍有来自环境的、政策的、观念的，各方面都有。”

　　中高端养老机构

　　和熹会前身是一个酒店。占地7000平方米，建筑面积2.23万平方米，呈U字型，中间环抱一座小庭院。机构拥有房间200套，套间和标准间面积分别为76平方米和36平方米。西侧配建综合门诊部，999急救车在此驻点。二层是康复理疗区。

　　保利安平投资3000万对酒店进行改造。对比政府办的福利型养老机构，和熹会的房间显得更宽敞明亮，装修高档。楼道宽1.8米，两个轮椅能并排经过。洗手间内马桶较矮，门内空间可容轮椅转身。

　　截至2013年年末，和熹会入住老人110名，平均年龄在80岁。钱京概括，入住老人拥有“高龄、高知和高职”的特质，当中多是大学教授、医院专家、离退休老干部、外交官等等。

　　出生于上个世纪20、30年代的老人，有着那一代人的生活习惯与喜好。他们爱打门球而不是高尔夫。院方以为老人家爱喝茶听评书，没想到老人家对这些的兴趣远远不及对台球大。一位老人提出想吃鸡蛋羹，但要求只能用半个蛋黄来蒸。另一名老人则希望院方每天给他提供一个洋葱。

　　钱京说，和熹会在不断探索怎样让供给与需求准确对接。

　　和熹会36名工作人员中，专业护士有24个，占比70%，其余12名是专业护理人员。护士与入住老人之间的比例高于北京市政府的规定。

　　尚未盈利

　　商业养老机构与公益慈善型养老机构定位不同。探索运营模式，也就是怎么把钱赚到，是钱京的重要任务。不过他承认：“和熹会这个项目目前不具备可复制性，现在所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。”

　　背后的原因之一是“目前国家对发展养老地产地价没有优惠”。

　　为此，和熹会向北京市海淀区民政局申请民办非企业机构证书。因为“民非”资质能享受到较多的优惠，例如建设性运营的一次性补贴，按床位还有运营补贴，此外税费上也有优惠，能节省一定的成本。

　　不过，因为全国各地对不同机构的政策不一样，复制到其他城市的时候，可能要给养老机构换另外一个“身份证”。

　　因为投入大、回收周期漫长，这类养老机构市场议价能力低。而且，福利型养老机构的价格整体拉低了养老服务行业潜在客户的预期。

　　和熹会规定，会员入会需缴纳20万押金，退会时取回。伙食费900元/月，健康服务费500元/月。床位定价是4000元/月，现打5折2000元/月出租。夏天不收空调费，冬天取暖费按5元/天收费。

　　宋广菊介绍：“公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市将有五、六个项目会持有老年公寓，这将是个长期投资。”公寓对外租赁15年，所得资金用于支持养老服务。

　　万科此前就在杭州推出养老产品。尽管项目实现售罄局面，但购买客户并非老龄化（按联合国标准65岁以上）人群，基本是40岁左右的少壮派。

　　“房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”万科总裁郁亮对还没有清晰的商业模式感到无奈。

　　2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明老龄产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。

　　钱京认为，这释放了一个良好的信号。“社会福利体系应该找准定位，为低收入人群提供养老服务。如果真正能做到保障低端，中端高端由市场去解决。这样就比较好。”

　　钱京表示，由保利安平承担养老机构的硬件投入压力会非常大，以后的思路将是轻资产运营。届时，由保利地产各个区域公司建设施工，达标后保利安平输出管理。

　　医疗难题

　　这一年来，钱京看到，入住老人随着年龄的增长行动能力在下降。截至目前，这批平均80岁高龄的老人能完全自理的比例下降到60%。入住老人当中有使用支架的、安装起搏器的、有需要透析的、还有使用呼吸机的、气管切开的。除了养护，医疗也成为更迫切的问题。

　　“一线护理人员的应急处理能力要不断强化，老人容易跌倒、噎食、晕厥，这是生死一念间的事情。”钱京说。

　　按照愿景，高端养老机构应打造养医结合的团队，既具备生活照料能力亦有医疗保障的能力，可进行药物指导及专业技能操作。在高度市场化的养老服务行业，这样的团队就是一家养老机构的核心竞争力，也是它产生运营价值的地方。

　　然而，保姆性质的人员无法承担专业的救护工作，刚毕业的护士学院毕业生又不愿意从事基础的护理工作。因为不能与三甲医院的体系顺利对接，护士团队的稳定性也容易受影响。随着不能自理的人员增加，人员问题愈加突出。

　　此外，和熹会的门诊部并非医保定点，老人取用药品有一定不便。

　　高血压之类的慢性疾病，老人还是需要用医保卡去医院取药。和熹会有三种方法解决：老人身体好的，自己去取药。身体不好的，让子女取药送来，或者由和熹会的工作人员每周收集取药的品种、医保卡，统一去北京市人民医院办理。

　　和熹会遇到的问题，是国内民办医疗机构都会碰到的医疗体制壁垒。

　　钱京说，国内社区开发遵循千人指标原则，配建学校、社区卫生服务中心都要根据千人均数。在民营医院进入医保定点的问题上，医保定点医院的认定是根据当地的千人均床位数来确定的，如果目前当地医保定点医院的床位数已经达到了千人床位数的标准要求，民营医院再想申请就很困难。

　　在政策未放开时，养老服务企业需要不断变通。“往南走3分钟那里有个社区卫生服务中心。如果在规划的时候我知道有这个中心，我就跟它置换，把医疗服务中心就放在和熹会这里，医保定点也就实现了。”钱京说。

　　利润增长点

　　目前，位于广州琶洲的保利天悦正在进行适老产品的兴建。

　　钱京建议，应对琶洲地块提前进行规划，提前考虑好医疗机构进驻的问题，包括适老化的设计和内部装修。

　　“这样我们这年的学费就没白交。”钱京说。

　　保利地产如此大规模的长线布局，显然是看准了养老地产的长期持续性需求。2013年，中国60岁以上的老年人口已突破2亿人，人口老龄化是当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一。预计2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿，庞大的老年人口以及巨大服务需求都昭示着老龄产业进入重要历史机遇期。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然目前涉足养老行业的企业还在亏钱，但一旦挖掘出运营价值，能快速复制推广，养老行业就能为企业带来稳定的现金流。对于销售额已超千亿的地产企业来说，是持续的利润增长点。其预计企业用3-5年时间探索服务费用、团队建立等问题。

　　宋广菊称，如果我们每个城市都有专门的养老机构去辐射业主，提供高端养老服务，正在销售的住宅产品肯定会增值，或者产品比别人销售更快，毕竟中间有增值服务存在。提供给业主这种增值，就能获取我们开发环节的收益。

　　（海西地产网 吴淑惠辑）