在房屋的买卖过程中，特别是二手房的买卖，作为买方，一定要谨慎交易，既要看对方房产是否具备“两证”（国有土地所有权证、房地产所有权证），还要了解该房屋是否另有“纠纷”。一市民在二手房的买卖过程中，却发现买到的竟然是一套被法院查封的房产。这位市民该怎么办？

53万元买套房

    石狮人东木（化名）在石狮经商，居住在灵秀。去年7月份，东木向晋江人吴某购买了一套位于濠江丽景的房屋，双方签订了一份《房地产转让协议书》，同时向石狮市房地产登记交易中心备案。双方约定该房屋以53万余元进行转让，并约定卖方无偿配合买方办理该房产过户的有关手续，直至买方领取名下的房产“两证”。吴某在协议书中还声明保证该房产系其本人所有，以及不曾私自转让他人或被司法部门查封。协议签订之后，东木一次性将全部购房款交给吴某，并缴纳了相关税费。

房产被查封

    虽有约定和声明，结果却出乎意料。在办理权属转移登记期间，东木却被有关部门告知，其所购买的该套房产已被石狮法院依法查封。东木与吴某签订的房屋转让时间为2011年7月15日。石狮房管部门在石狮法院有关案件的协助执行通知书上记载，证实查封此套房产的时间为2011年7月20日。也就是说，吴某在将这套房屋卖给东木5天后，房屋即被法院查封。那么，东木与吴某之间的房屋转让协议是否有效？东木是要回房款还是继续购买该房？在房款索要不回的情况下，事隔两个月后，东木于去年9月27日一纸诉状将吴某告上法庭，请求法院确认原、被告签订的《房地产转让协议书》有效等。

 卖方缺席审判

    对于这一房屋买卖合同纠纷，石狮法院近日开庭审理，但吴某却未出庭应诉。该院审理认为，原、被告之间进行房地产转让交易，双方签订了《房地产转让协议书》，并向房管部门备案，原告也履行了交付房款及缴纳相关税费的义务，交易备案时间是在法院采取保全查封措施之前，确认该合同有效。判决原告东木与被告吴某签订的《房地产转让协议书》有效。

    针对此案，石狮一位律师接受记者采访时提醒市民，在房屋买卖过程中，一定要注意诸如房屋被法院查封的风险。如果房产被查封之后交易，那么房屋买卖合同则是无效的，因为此属于出卖人非法处置查封财产，是违法行为甚至是犯罪行为。如果是房屋交易后被法院查封的，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。如果第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。但不管是哪种情况，都会给当事人带来诸多不便，所以在买卖二手房时，一定要提高风险防范意识。 

（海西地产投资网  马彦凯辑）