编者按：12月15日，“城市观点论坛中国行2011年度论坛”在广州举行。来自政府部门、研究机构的专家，房地产开发、投资、运营企业的高管，金融机构代表就宏观政策走向、房地产市场结构性调整、城镇化趋势以及金融创新等问题展开讨论，把脉中国房地产稳定健康发展的路径，提出了很多有建设性意见，也对下一步市场变化做出了预判。本报记者按照宏观政策、货币环境、开发商运营、房地产基金四大主题进行采访报道，供读者参考。

楼市调控政策预期 向左还是向右？

    明年政府应该抓紧制定中长期规划，拓宽房地产融资渠道随着“金九银十”的消散，人们在11月开始讨论房价“拐点”初步确立，楼市调控取得显著成效。政策与市场即将步入承上启下的2012年，那么未来的楼市政策是向左走还是向右走？

房地产形势没有那么严峻

    12月15日，在广州举办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”上，中国房地产行业协会副会长朱中一表示，从现有的房地产开发投资和新开工面积来看，全国房地产形势不像公众所感受到的那般严峻。据其介绍，1-11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，广东同比增长35.6%；住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长32.8%；新开工面积，全国1-11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。

    “从这几条来看，全国的房地产形势不像我们感受到的，更不想媒体宣传的那般严峻。”不过，这并不意味着房地产行业的压力并不存在。朱中一从销售、信贷和开工情况来说明这一观点：受限购政策影响，1-11月住宅销售面积40各城市同比下降0.1%，包括广州、深圳——“全国总的情况应该说还是可以”。而在信贷方面，由于信贷从紧，使得房地产行业资金链趋紧。“最突出的问题是个人贷款下降5.5%”，朱中一强调到，由于各类按揭贷款从紧，不少居民的贷款没有兑现。另外从整个房地产来看，新开工和竣工速度放缓，使得一些地方存在上涨的压力。

短期房市仍将惯性下行

    “2003年到2010年北京房价平均上涨7.5倍”，朱中一表示，过去十年房地产发展的太快了。同时，他还分析了房价过快上涨的原因在于，包括供求不足、流动性过剩以及普通百姓投资渠道不畅等多种因素的共同作用。但是，最深层次的原因之一在于，“地方政府和中央政府过度依赖土地财政。”如今，“限购”、“限价”和“限贷”等调控政策作用之下，政府赢来了一个可以重新进行市场规划的时期。

    至于过去一年的调控效果，“我一直认为今年房地产市场的调整仍然是结构性调整，有好有差”，12月25日，建设部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，过去一年各个不同城市的房地产投资增长有负有正，企业发展得有好有坏。而在刚刚结束的中央经济工作会议上，涉及到房地产行业的首要问题之一就是，坚持房地产调控政策不动摇——中国房地产行业协会副会长朱中一分析认为。除此之外，会议还提及要促进房价合理回归、促进房地产行业健康发展。在坚持房产调控不动摇的情况下，政策效果还会继续显现，秦虹表示，“所以市场惯性还会下行。”

政策走向明紧暗松？

    至于未来政府是否还持续打压房地产行业，朱中一认为，政府的目的是抑制房地产过快上涨，直至房价合理回归。无论如何，“房地产在经济方面占有很大的份额，我们经济也要发展”，因此在朱中一看来，政府也是“希望房地产平稳健康发展的。”因此，朱中一认为，明年政府应该抓紧制定中长期规划，包括规范市场行为，防范市场下行和企业风险，减少流通环节的税收，拓宽房地产融资渠道等方面，“调控的最根本目的就是老百姓住有所居，房地产健康发展。

    “我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样坚持防空政策不动摇，房价合理回归，促进房地产市场健康发展实现。把这个建立起来，才能把三者有机地结合起来”，朱中一如是说。不过，青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿对于所谓政策向理性化发展的理解则是，“表现就是明紧暗松。”

未来应该明确政策预期

    或许，正是对于明年政策的走向，存在诸多猜测和纷争，因此在秦虹看来，未来政策预期应该明确，否则将会造成市场的不稳定。从1月26日国八条出台，到1月27日上海房产税的试点公布，“我们围绕着限购政策什么时候退出，有什么样的政策出台，房产税试点扩大，不断的猜测、分析的过程中度过了一年”，秦虹表示，政策预期的不稳定，将会造成未来市场的不稳定。

    “我们很难判断市场到底发生什么样的变化，所以带来各种各样的风险判断——要么大家一哄而上，要么集体观望，市场总是没有出现稳定的发展”，因此，秦虹认为，市场应该明确未来政策方向、政策预期，这样才能可以做出自己理性的选择。不过，在政策应该给出明确预期的同时，也需要地方政府乃至金融机构的有力执行，“不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节”，秦虹如是说。在其看来，从政策的制订，宏观政策、中央政策和各个地方政策和各个部门的政策等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套。政策的制定，也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实，不要落空。

房地产步入常态发展的新十年

    朱中一表示，前十年房地产快速发展，后十年是一个常态发展的十年，房地产行业将出现四个转变：由过去的卖方市场为主向买方市场为主；以销售为主向租售转变；量增加为性价比转变；房地产业态一枝独秀向多方面协调发展转变。建设部政策研究中心主任秦虹也表示，从长期看来，房地产行业的增长空间仍在——“城镇化还在进行，经济还在发展，收入还在提高，人们对消费升级还没有结束，所以市场空间依然存在”。

    不过，这并不意味这房地产还会以过去十年的速度和质量去发展。“我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年，因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生很大的变化”，秦虹表示。在其看来，“十二五”规划主动控制经济速度，所以中国经济回归到理性、稳步的增长。同时，货币政策已经逐渐回归到我们正常水平，再加上保障房供给的逐步释放，“市场未来会理性和健康的发展”。

（海西地产投资网  马彦凯辑）